初めて家を買うまでのHow To
初めて不動産を購入する際に必要な自己資金や諸費用、物件探しから引渡しまでを解りやすく解説していきます。
家を買うことについて、初めての方にはとても敷居が高いように思われますが、計画的な自己資金の準備や金融機関や不動産についての知識を身につけることによって、不動産を購入するということが、もっと身近に感じていただけることと思います。
自己資金は?
家を購入するのに頭金はいったい幾らぐらい必要なのでしょうか?新聞広告やチラシ等では頭金0円で購入可能と書かれておりますが、賃貸でも敷金や礼金が必要なのに、家を買うのにそんなことは可能なのでしょうか?
結論から言いますと可能なことなのです。但し、誰もが可能なわけではなく可能な方もいらっしゃるという意味です。通常家を購入するには、物件価格以外にも色々と諸費用が必要となってきます。例を挙げますと…
購入に必要な必要諸経費
種別 | 意味 |
---|---|
物件価格 | 売買代金です |
仲介手数料 | 不動産会社にお支払いする手数料 |
登記費用 | 抵当権等の司法書士費用 |
火災保険料 | 建物の火災保険 |
事務手数料 | 住宅ローン借入れの約2.2% |
印紙代 | 売買契約書やローン借入れの際に必要な印紙代 |
物件の代金以外にも、上記のような諸費用が必要となります。保証料を住宅ローンの利息に上乗せする方式や、火災保険についてもローン期間一括支払いもあれば10年間の更新タイプや、毎年更新するタイプ等様々ですが、通常不動産業界でよくいわれていますのは、物件価格の8%程度が諸費用と考えられています。
基本的にそれらは、現金でご用意いただくのですが、金融機関によっては諸費用も借入れできる諸費用ローンもあります。但し、誰もが住宅購入資金の全てをローンで賄えるわけではなく、金融機関の属性が良い方等様々な条件が絡んでまいります。
金融機関の属性につきましては、お仕事が公務員であるとか融資の申込金融機関が、給与振込みの指定銀行になっているとか、色々な理由で変わりますので大手企業に勤めていないからダメというわけではありません。
理想的な頭金の割合としては、購入する物件価格の20%を目安に考えてください。それだけの自己資金がご用意できれば、金融機関の評価的にも良いでしょうし諸費用に関しても自己資金で賄えるわけですから、ある程度余裕のある資金計画が出来るでしょう。
どれくらい借りられるか?毎月の返済額は?返済計画は?
初めて家を購入する際、いったいどれくらいの資金を借入れすることが出来るのでしょうか?誰しもが最初に疑問に思うものでしょう。
金融機関では年収400万円以上で返済比率が40%以内であるとかのお話しを聞かれたことがある方もいらっしゃるでしょうが、それぞれ家族構成やライフスタイルは異なりますので、ご自分なりの予算を決める必要があります。
家賃でも月収の1/3が理想であるとか聞きますが、家を購入したのに、賃貸に住んでいたときよりも生活が苦しくなるのは避けたいところですので、現在賃貸にお住みの方であればその家賃をベースにお考え下さい。現在の家賃と比べてあと幾ら位ならローンの支払いに回せるかを考えて、まずは毎月の支払い額を決めるようにしてください。
但し、住宅ローンは車のローンのように3年や5年で終了するものではありませんので、無理な予算設定は避けてください。出来ることなら、ボーナス併用のお支払いは避けるようにし、毎月の均等返済のみで資金計画を立てることをお勧めします。ここでの資金計画で無理をすると、折角のマイホームを手放すことにもなりかねませんのでご注意ください。
借入れ可能額や毎月の返済額は金融機関の利率によっても大きく変動しますので、現在のようにローン金利が低い時であれば良いのですが、5年後の利率はどれ位であるのかは予測がつきませんので、金利が低い時期であれば一定年数の固定金利を選ばれるのもよいかと思います。お子様の成長に合わせて金銭的な負担も増加してくるかと思いますので、そのあたりのこともよくお考えになり、金融商品をお選びください。
基本的な借入れシミュレーションは金融機関のホームページ等で行うことが出来ますので、そちらをご参考にしてください。金融機関によっては年収からの借り入れ限度額や毎月の返済額を何パターンも提示して頂けるところもあります。
昔は、住宅金融公庫利用条件付物件等も多数ありましたが、最近はフラット35(旧金融公庫)と銀行ローンの併用等、金融機関によってローンの組み方も多数ありますし、銀行のみで借入れするのか、フラット35のみを利用する等それぞれについて良い点悪い点があり、お借入れされる方の状況や物件によっても異なりますので、ご自分にあった金融商品をお選びください。(自己資金比率や勤務先によって利率を下げてもらえる金融商品も…)
理想的な返済計画としては、サラリーマンの方であればご自身の定年時には住宅ローンの完済が出来るような形が理想的でしょう。
現在の日本の年金事情では、10年後20年後の年金受給額が幾らなのか予測は付かないでしょうが、今年金を貰っている方よりは、少なくなると誰しもが思うことでしょう。そうなった場合に、今は払えている住宅ローンを払っていけるものかの保証もない訳ですし、退職金もどうなることかの予測は出来ても確定では無いわけです。
定年後にローンが払えずに長年住み慣れた自宅を手放すことにならないよう、住宅ローンの目標完済時期を定年までに終了するような目標を立ててください。
諸費用は?
例えば…
- 引越し代金(4人家族ですと4トン車一台、人員4名で約10万円)
- エアコン脱着費用(一台2万円前後)別途配管等の追加もあります。
- 照明器具等取り付け費用(器具によってモールの交換等も必要となります)
- カーテンレールやカーテン(新築住宅の場合レールが無い場合もあります)
- 家具や家電製品の買い替え
- 引越しに伴う不用品の処分代金
- 雑貨等の買い替え(楽しみではありますが…)
- 暖房器具の買い替え(ガス?灯油?)
- ご近所や友人への転居の案内状やご挨拶の手土産
- 公共料金の精算や住所変更に伴う諸費用
- 上記に対する労働力の対価
等々、目に見えない部分で沢山の費用が掛かりますし、お引越し後は役所手続きや金融機関等の住所変更にも一日単位で時間を費やしますし、お子様の学校の手続きやそれに付随する書類の記入等も必要となりますので、お引越し後の数日間は大変でしょう。
それ以外にも、一戸建てを購入された場合には、お庭のお手入れや外溝部分の工事等入居してからもすることは沢山ありますので、お時間にも余裕を持って行動して下さい。
物件探しから購入、引き渡しまで
-
step1物件情報収集
不動産チラシやネット等で物件探し予算に応じて、マンションや一戸建て等の物件情報を収集し、自分が住みたい地域の大体の相場観を把握しておく。
-
step2問い合わせ~内覧
予算や周辺相場と照らし合わせた段階で前向きに検討したい物件があれば、問い合わせ~内覧を不動産会社に依頼。
-
step3内覧中
ご入居中の物件であれば、現所有者に近隣の事や学校区等の情報を伺う。住んでいる方の生の情報が大切。
-
step4内覧後
担当営業マンに物件についての疑問点等があれば、遠慮せずに全て聞くようにする。物件が気に入らなければ希望を詳細に伝え、他の物件を探していただくよう依頼する。物件自体を気に入ったのであれば、資金計算等をしてもらい、返事は即答せず持ち帰る。
-
step5購入申込み※1(売主様に購入申込書提出)
周辺調査も問題なくご家族の意見がまとまれば不動産会社に連絡(決断した場合は早急に)
※1手付金、住宅ローン、残金決済日等あなたの購入条件を売主様に提示する書面です。価格交渉もこの書面にて行います。
-
step6条件が合致すれば契約準備
契約締結前には、住宅ローンの事前審査等を行うケースが多いので、源泉徴収表や住民票等を準備。ローン内諾が取れれば手付金の用意手付金は中古では売買価格の10%新築では5%が相場です。
-
step7契約締結※2
手付金を売主様にお渡しし、契約締結住宅ローンの正式申込みも行いますので印鑑証明や住民票等の書類も事前に準備。
※2 住宅ローンが否決された場合は白紙解除となる旨の融資特約を必ず設けて頂くよう注意して下さい。ローン内諾が取れていても必ず条件に付けるように。
-
step8ローン承認
ローン承認が出れば、後は決済と引越しの準備。お子様が転校される場合は学校にも連絡する。
-
step9残金決済と引渡し
通常は決済時にローン契約締結し融資実行していただくのが一般的です。
-
step10お引越し
住民票や免許証等の住所移転を行う※3
※3 役所にて住民票の移転の際、お子様がいらっしゃるご家庭では、子供手当ての変更や乳児医療の手続き転校の際は就学通知書の受け取り等たくさんの手続きがありますので、ご注意ください。