買い替えをしよう

持ち家の売却を決めてから新規の家を探すのか、新規の家の購入を決めてから売却を進めるのか不動産にとっては永遠の課題のように思います。

不動産市場に物件が余っている状況であれば、売却優先で進めるのが良いのですが、その場合ですと通常は市場として値下がり傾向である場合が多く、不動産を売却する時期としては、適切ではないと思います。やはり売却するのも購入するのも市場が安定している時期が適切であり、資金計画も立て易いものです。では、にわとりと卵どちらを優先すれば良いのでしょう。

基本的には通常売却を優先して行います。その理由としましては、売却を優先させることによって、予算の確定が出来ることが第一にあげられるでしょう。予算が確定することによって、購入計画の金銭的な予算も立て易くなりますし、精神的にも余裕をもって実行することが出来るでしょう。

その際、注意することは売却イコール新しい買主様への引き渡しとなりますので、その場合は仮住まいすることも視野に入れておいて下さい。仮住まいを回避する為に、物件売り出し時に引き渡し期間を６ヵ月後等長期間に定めている物件もたまに見受けられますが、買う側にとってはマイナス材料としかなりませんので、そのようなことは極力避けて頂くとともに、仮住まいを回避する為にあせって物件を購入することも避けてください。

どうしても購入したい物件があり、購入優先で行う場合には余裕を持った資金計画を立てて頂き、行動して下さい。例えば売却物件の充当資金を当初の計算より10％程度低く設定し、新規物件の住宅ローンを多めに申し込まれるか、最悪の場合は金融機関にてつなぎ融資を組んで頂けるところもありますので、不動産会社に営業マンか金融機関にご相談ください。

一応「つなぎ融資」のご説明をしておきますと、現在の持ち家を売却する前に新規物件を購入した場合、旧の住宅ローンと新規の住宅ローンとの二重ローンになる場合があります。それを回避する為に、旧の住宅ローンを一度完済する為に新規住宅ローンの金融機関が「つなぎ融資」を実行し、当面は利息のみの支払いに変更して頂くプランのことです。しかし、売却価格や残債の金額によっては受けて頂けない場合もありますのでご注意ください。

新築住宅や新築マンションを購入する場合は、売り出しから引渡しまで相当期間余裕がありますので、その場合ですと上手く買い替え出来ることもあります。

以前は、買い替え特約と言いまして売却物件が一定金額以上で売却出来ない場合は、新規の売買契約を白紙解除出来るとの特約もありましたが、最近は少なくなったように思います。分譲会社が自社の仲介部門で売却依頼した場合のみ下取り保証をつけているデベロッパーも時々あります。いずれにせよ、買い替えの場合には余裕を持った資金計画を立てるようご準備ください。

不動産会社は成約しないことには手数料をいただけないシステムになっているのですから、動かないということは基本的にありません。しかし、ごく稀に動かないケースもあるのは確かです。どのような場合かといいますと、それは売主様にも原因があることが多いのです。

まず一番には価格設定です。誰しも自分の持ち物は愛着があり、よく見えてしまうものですが、何事にも相場がありますので相場から考えて高い物件は簡単には売れませんし、買う方も良くみていらっしゃいます。値下げの際少しずつ下げるのではなく、下げるときはある程度思い切って下げてください。買う方はよく見ておられますので…。

不動産に専任媒介や一般媒介というのがあるのをご存知かと思いますが、要は売却の窓口を一社にするか複数にするのかの違いなのですが、同じ価格であれば一般媒介よりも専任媒介の方が不動産会社はよく頑張ってくれます。一般的に考えて大手の仲介業者の何社かに一般で依頼すれば窓口も広がって直ぐに売れるように思いますが、それは大きな間違いなのです。完全な売り手市場の地域であれば、その方法もありでしょうが相場が落ち着いている状況では逆効果となるのです。不動産会社が売却依頼を受けている物件はその物件だけでは無く、他にも沢山の物件の売却依頼を受けているわけです。そうなると自分のところにだけ依頼されているのと、他にも頼まれているのとでは力の入れ方が全然違ってくるわけですし、責任感も薄くなるわけです。一般媒介ですと法的な報告義務も（専任媒介であれば２週間に１回以上）ありませんし、物件の状況が他社との共有となりますので、リアルタイムでの状況が把握しにくく、いくら頑張っても他社で決まれば手数料が０円となるわけですから、どうしても力が入らないわけです。

不動産会社というのはあくまでも営業会社ですので、売上げが重視されるわけです。売れない価格の物件や、他社にも依頼し手数料がゼロの可能性がある物件であれば動いてもらえないのも当然でしょう。

インターネット環境が充実している現在は一社のコンピューターで物件登録すれば、すべての不動産業者が検索できるシステムも整っておりますし、責任の所在もはっきりしますので、専任媒介の方が時代には合っているかと思います。