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レシピ-不動産問題解決集|リスタは神戸の不動産情報が満載です!

不動産のレシピ 不動産購入や売却をお考えの方

不動産問題解決集

不動産業界には一般には知られていない常識が沢山あります。ここではその中でも皆様に知っておいていただきたい項目をまとめてみました。何気なく普段目にしている不動産のチラシにもチラシには掲載されていない情報が隠されているわけです。

同じ物件がチラシに同時期に掲載されることなど、疑問に思われることもあるでしょうが、不動産業界は横の繋がりが非常に多い業界ですので、そこに注意して頂けると、この業界の見えない部分も見えてくるかと思います。

仲介手数料半額や手数料ゼロってどうして出来るの?

仲介手数料半額!」看板等で最近よく見かける光景ですが、それって本当なのでしょうか…?それは本当のお話しなのです…がそれにはある一定の条件があるのです。

不動産会社の収入は、仲介手数料がメインとなっておりますので、本来であれば仲介手数料を半額やゼロにしてしまうと会社の収益は半分ないしゼロになってしまうのですが、それにはカラクリがあるのです。

こういったシステムは主に賃貸住宅に用いられているサービスなのですが、基本的に全ての物件に対応されているわけではない事が多いのです。基本的に不動産市場はオープンマーケットですが、それぞれの物件には通常元付け業者なる不動産会社や管理会社が存在します。

ようはその物件の窓口となる業者のことです。本来であれば宅建業法(いわゆる不動産取引の法律)では賃貸契約の際の仲介手数料は貸主借主から頂く仲介手数料の合計額が月額賃料の1か月分を上限と定めています。借主からの仲介手数料が頂けないとするとどうすれば…?

答えは貸主側から頂くのです。不動産取引慣行としては、地域によっては貸主が不動産会社に広告料や促進費という名目で1ヶ月や2ヶ月分の手数料を払うのが当たり前のようになっているのが実情で、元付け業者や管理会社がその広告料を客付け業者にバックしていることにより成り立っています。

ですから元付け業者等から手数料のバックが無い物件は紹介してもらえなくなるため、物件を探す市場自体が狭くなってしまうのです。A社では紹介して貰えなかった物件でも、現地に看板を掛けているB社に問い合わせれば紹介をしていただけたというのも良くあるお話しですので、沢山の情報を入手したいのなら手数料の割引にはご注意を。

【オーナー】→(広告費または促進費)→【元付け業者】→(広告料バック)→【客付け業者】→(仲介手数料半額又は手数料ゼロ物件)→【客】

不動産会社はどうやって売却するの?

通常、不動産を売却する際には売主は不動産会社と媒介契約なるものを締結します。これは自分の不動産を媒介契約書に記載された条件で販売して頂くことに双方合意した旨の書面を取り交わすわけです。

この媒介契約は一社のみに依頼する専任媒介や専属専任媒介、数社に依頼する一般媒介にわかれます。不動産会社は媒介契約を締結した後に、関西では近畿レインズという流通機構に物件情報を登録する必要があるわけです。

その市場は基本的にどの不動産会社でも検索できるシステムになっていますので、登録された物件に該当しそうなお客様がいらっしゃる不動産会社やその物件を広告に出したいと考えている不動産会社が資料を請求し、広告掲載や買主様に紹介していただくことになるわけです。

大手か中小か?

テレビでは毎日不動産会社のCMが流れていますよね。自分の物件もCMをしている不動産会社に依頼すればすぐに売れるかな…?はたしてそうでしょうか?

前項で解説したように必ずしも広告掲載物件イコール自社取り扱い物件ではないことや売却の際は依頼した不動産会社イコール客付け業者ではないことが多いということがお分かりいただけたことかと思います。

今まで不動産を購入した方ならお分かりかと思いますが、不動産を購入する際に不動産会社で選びましたか…?ほとんどの方は違うかと思います。

やはり物件で判断するわけです。ということは自分が売却する際も、その住宅を購入される方は不動産会社ではなく物件で購入を決めるわけです。

そうなると物件を売却する際、一体何処に頼めばよいのか悩みますよね。大手、中小どちらにも強い部分弱い部分があります。

大手業者

大手業者では、豊富な予算の元に決められたマニュアルの中できっちりと仕事をこなして頂けますし、広告料を掛けて大々的に買主を募集していますので、顧客のストックも豊富でしょう。

その反面売却依頼される方も多く一人の営業マンが沢山の物件を担当していますので、あなたには同じように売却を依頼するライバルが多数いることにもなるわけです。担当者もあなたの物件のみ優先的に取り扱うわけには行きませんので、全ての依頼物件を平等に取り扱うことを考えるとあなたの物件に費やす時間や予算は限られてくるわけです。

ましてイレギュラーなお話しには、社内規定等の制約もあり受付して頂けない場合もあります。

中小の不動産業者

中小の不動産業者では、大規模な広告等はあまりしておりませんし、自社の顧客数も大手に比べると少ないことでしょう。しかし、大手業者に比べるとあなたの不動産に費やして頂ける時間は多いでしょうし、柔軟な対応もして頂ける事でしょう。

どちらが良いかは甲乙つけがたいでしょうが、売却の際は上記内容を参考にしていただければと思います。

査定価格ってどの価格?

不動産を売却しようとしたことがある方は、ご存知かもしれませんが不動産には色々な価格の表示…?があります。

基本的には査定価格、売り出し価格、成約価格となっており、不動産会社に査定以来をされた方でしたら、「え!こんなに安いの?」と感じた方もいらっしゃるでしょう。

査定価格

査定価格とは、通常3ヶ月(媒介契約は通常3ヶ月)の間には売却できそうな価格ですので、市場に出ている物件の価格より安く設定されるものです。

売り出し価格

売り出し価格とは、皆様が広告等でよくご覧になる物件の価格であって、査定価格に一定の割合を上乗せする場合や、売主様の意向で設定されるものです。

成約価格

成約価格とは、すなわち本当に売却出来た価格のことですので、基本的に一般市場には発表されませんので、最終的に幾らの値引きをしたかも解らないのです。しかし、不動産業者の流通機構には発表されることも多いので、不動産業者の営業マンにお尋ねいただくと教えてもらえることもあります。

不動産を売却される際は、広告の価格より安くなるのが通常であるとお考え下さい

ご近所に内緒で売却って可能?

可能か不可能かで考えましたら…可能です。しかし、価格的にはかなり安い価格になります

内緒で売却となると、市場には出せない、広告も出来ない、ネットにも表示出来ないこととなりますので、誰かに買い取って頂くしかないのです。

しかし購入する側も慈善事業ではありません。室内の改装費用や利益、諸経費等を査定価格から差し引いた金額となる為、周辺相場より20%~30%ぐらい安い価格になることを覚悟の上でしたら、それもありでしょうが、余程不動産を現金化したい場合以外は考えられないでしょう。

少しぐらいならご近所に知れてもいいかなと思う方は、売却等を依頼する際にチラシ等の広告をしないで欲しい旨をお伝えしますと、不動産流通市場には出ますがチラシ等には掲載されませんし、現在はネット環境も普及しておりますので、インターネットのみで売却出来ることもあります。

その方法であれば、価格を無理に安くする事もせずに売却することも可能ではないでしょか。

不動産会社のホームページってどう?

ホームページはその会社の企業としての情報が詰まっています。物件登録数○○件等物件数を前面に押し出している表示があるサイトも多いのですが大事なのは、物件数ではなくその会社の中身です。その会社のお客様に対する姿勢や考え方、社風やそこで働く人々の状況まで写し出されているものです

ホームページは昔で言うところの会社案内です。印刷物ではマメに更新等ができなかったものが、現在は即座にネットに反映できます。物件数も大事ですが、ネットに自社の情報をどれだけ開示しているかも大切ですし、物件情報の更新だけではなく、ホームページの更新が頻繁にされているか等その会社がホームページという会社案内をどれだけ大切にしているかがお解かりになると思います。

ページを見ても、その会社がどのような会社でどんなことをしているのかが解らないようであれば…?ホームページというのは誰もが自由に見ることが出来る、企業の顔とも言う宣伝ツールですから、その部分を見ればどのような会社かも大体検討がつくでしょう。

実際の企業とはかけ離れた大げさな内容を掲載したり、事務的なことしか掲載されていないホームページもよく見かけますが、その会社で働く人はどんな人で、普段どのような活動をして、どのようにお客様と接しているかなど、イメージ出来る会社というのは少ないでしょうが、そこが企業としてのまだ見ぬお客様への唯一の発信ツールなわけですから、不動産購入や売却の際はそういった面からの企業情報を入手するのも必要でしょう。

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