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ローンや税金と物件の関係|リフォームする物件の選び方

ローンや税金と物件の関係

リフォームで使える住宅ローン

金融機関では、物件購入とリフォーム工事代金を合わせて住宅ローンとして取り扱いがあるところが増えています。

購入とリフォーム工事のタイミングによっては、セットで利用できずに、物件は住宅ローン、リフォームはリフォームローンとなり金利が異なることがあるので注意が必要です。

ローンについては、住宅ローンの選び方にもあります。

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希望するエリアの物件相場と何処までリフォームするのかで、自分なりに予算の配分を計画しておきましょう。ただし、実際のリフォーム内容は物件の状態等により変化します。

また、設備の仕様によっても変わりますので、「目安」として予算を想定しておきましょう。

マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき

特例のあらまし

マイホーム(旧居宅)を売却して新たにマイホーム(新居宅)を購入した場合に、旧居宅の譲渡による損失(譲渡損失)が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除(損益通算)することができます。

さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。これらの特例を、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例といいます。

特例の適用要件

  1. 平成23年12月31日までに特定譲渡すること。
  2. 売却の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産(旧居宅)で日本国内にあるものの譲渡であること。
  3. 売却の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある資産(新居宅)で家屋の床面積が50 以上であるものを購入すること。
  4. 買換資産(新居宅)を購入した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供すること又は供する見込みであること。
  5. 買換資産(新居宅)を取得した年及び繰越控除を適用する年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。

特例の適用除外

  1. 繰越控除が適用できない場合合計所得金額が3000万円を超える年がある場合は、その年のみ適用できません。
  2. 損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合
    • 旧居宅の売主と買主が、親子や夫婦など特殊な関係にある場合特別な関係には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。
    • 旧居宅の敷地の面積が500 を超える場合には、超える部分に対応する譲渡損失の金額

たとえば、Aさんは10年前に3500万円でマンションを買ったのですが、現在売却すると、2000万円でしか売れませんでした。住宅ローンは3000万円も残っています。ローンを完済するには、1000万円を払い続けなければなりません。

昨年までは、Aさんは買い換えをしなければ、この損失を翌年以降に繰越せませんでしたが、今年から買い換えでなくても可能となりました。具体的にどのようなことになるかは下記の通りです。2011年現在

損益通算および譲渡損失の対象となる金額は1と2のいずれか少ない金額です。

  1. 1
    家の譲渡損失は

    3,500万円-2,000万円=1,500万円

  2. 2
    住宅ローンのうち譲渡価額を超える金額

    3,000万円-2,000万円=1,000万円

11,500万円21,000万円

したがって1000万円が繰り越せる損失です。

課税所得 繰越損失 課税所得 所得税軽減税率
1年目 600万円 - 1,000万円 = △400万円 0円
2年目 600万円 - 400万円 = 200万円 10万円

87万円+10万円=97万円の税金が助かることになります

ATTENTION

なお、この繰越控除と、買換えたマイホームに対する住宅ローン控除とを併用することもできますが、損失額が大きい場合には4年目まで所得税額が発生しませんので、実質的に住宅ローン控除の適用は5年目からとなります。今回の場合は、3年目から住宅ローン控除の適用を受けることができます。

※これらの特例を受けるには確定申告が必要です。

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