不動産事業部の佐野です。今日は暖かくて春の陽気。活動しやすくなってきました。営業の幅もコロナで気を使う事ばかりですが広げていきたいですね。
契約前の試掘？図面上での確認だけ？
調査では、水道局の図面上引込されている。しかし、取引前に試掘することができない場合は、経由している隣地の聞き込みなどを行います。ただ、所有者が変ったりとメーター位置を確認させて頂いても分からない場合があります。
重要事項説明では他人埋設管有の可能性
その場合、比較的新しい場合は、宅内引込位置まで図示されていますが、昭和初期などでは、引込の位置すら怪しい。水道局へ調査に行っても台帳上このようになっているとしか伝えてもられません。その結果、『対象不動産には隣地●●番●●の給水管が地中に埋設されている可能性があります』としか記載しようがないのです。
不明な取引では、誰がどうずるのか決める
このように、不明な取引の場合どうしたらいいのでしょうか？
それは、他人の給水が埋設されていて、活栓かどうかにもよりますが、撤去・移設をだれが（売主）もしくは（買主）行うのか。費用負担はどうなるのか。隣地との話に取引当事者が協力するのか不安が残ります。
土地の契約不適合責任の種類について
掘削すると、『井戸』がある。『過去の建物の基礎が残っている』『決済までの間に地割れが起こる』があります。前の二つは売主の物件状況報告書で読み合わせをしたけれど、売主も知りえない事実として費用請求等の対象になります。三つ目は決済が履行できない。解除の場合も考えられます。
過去の土地契約不適合についての対応
では実際に出会った取引での事例ですが、台帳上にない他人配管が経由されていた。また、更地であるのに過去の基礎が埋設して残っていた。古い井戸が残っていた。などがありました。解決方法はケースバイケースですが、初めに売主に現地確認をして頂いてから除去や埋戻し費用の算出をしたり、引込管の移設位置や施工方法を決済後話合いました。このような取引は、いずれも住宅密集地で起こっています。ですので、古い街並み、また密集地では注意が必要になります。
取引件数では、旧市街地や密集地、山手の大きな土地の取引が多く新興住宅地のきれいな整備された土地取引の方が少ないので、様々なことがありますが、同じ不動産業者でもエリアによって得て不得手があるので依頼する時にはそんなことも考えて頂ければよろしいのではないでしょうか。
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