ここでは、聞きなれない成年後見人制度の不動産売却について説明します。
認知症の親の家を売却するのに困っている。高齢の親の空き家を売却することを検討している方の参考になればと思います。それでは宜しくお願いします。
売却するには、所有者の意思確認が必要
自分の名前が言えない、年齢が分からない、署名、捺印ができない。売却の意思確認ができない場合の取引は全て無効になります。
居住用財産の売買は、裁判所の許可がなければ全て無効
居住用財産と別荘などの非居住用財産の定義を簡単に書いてみます。どれに当たるか確認してみてください。別荘などの売却は裁判所の許可は必要ありません。
居住用物件の定義とは
①現在住んでいる家
②過去に住んでいた家
③将来住むかもしれない家
※別荘以外は裁判所の許可が必要と考えておいた方が良いと思います 。
認知症の方の不動産売却手順
親族もしくは、第三者が本人の代わりに不動産契約行為を行う成年後見人を選出する必要があります。 審査は所管の家庭裁判所が行い登記をします。これにより初めて不動産の売買・賃貸契約、必要修繕工事などのさまざまな手続きを行うことが可能です。
一般的な取引の流れ
１．介護施設等の入所や同居を希望して自宅の売却を考える、もしくは既に空き家
２．もしかして親が認知症なのかも？！と感じている、既に認知症と診療を受けている
３．医療機関などで本人の判断能力の有無を診療する
４．家庭裁判所で成年後見人の選出の手続きをする
５．成年後見人の選出、登記を行う 【ここまで手続き開始から最短で１カ月程度】
６．不動産業者に査定や売却依頼をする
７．購入者が見つかる、価格等条件交渉
８．不動産会社が契約書書類を作成し成年後見人が家庭裁判所に提出→審査
９．家庭裁判所にて審査承認 【審査期間約２週間から３週間】裁判所の都合による
１０．売買契約、引き渡し
成年後見人が不動産関係で出来ること
１．売買契約の締結・解除
２．賃貸借契約の締結・解除
３．借地権の更新など
契約では、成年後見人が署名捺印します。 売却理由・金銭の使い道・売買価格など裁判所の許可が必要となります。そのため不動産売買契約後に裁判所に申請する場合は、『裁判所の許可』の停止条件付契約となります。許可が下りない場合には契約は無償解除されます。
不動産売却における成年後見人の役割
後見人制度の目的は、本人に不利益な契約を避けるためです。
判断能力がない場合には、財産を非常に安く売ってしまったり、不利な契約条件で違約金を請求されたり通常なら回避できる内容も分からないまま履行される危険があります。 そのため、成年後見人は所有者に代わって契約の締結、解除など本人そのものと同じ権限を持ちます。
成年後見人の（義務）２つの役割
【財産管理】 生活費の支出管理、年金収入やその他の支出管理介護経費や交通費など、これらを一定期間に提出する義務
【身上監護】主に本人の衣食住を手配することに留まり介護支援は含まれません。
辞めたいときも正当事由が必要
１．高齢や病気になり後見事務が不可能
２．事情で遠方に居住にすることに
３．非後見人家族と不和で困難 など。
このことから、成年後見人になる方には義務と責任があることを承知してなって頂かなければなりません。そのため家族以外の第三者が選出される場合も多いです。
家庭裁判所での成年後見人選出の手続き
１．支援が必要な人か審判を受ける。
既に認知症として診断されている場合は、家庭裁判所書式の診断書に診断結果を 書いてもらいましょう。（有効期限は３か月以内としています） また、その疑いがある場合には、改めて医師に診療して判断していただきましょう。 ※所定の診断書は家庭裁判所のHPよりダウンロードが可能です。
２．後見人選出の必要書類【家庭裁判所】
・後見・保佐・補助開始等申立書
・申立事情説明書
・親族関係図（親族関係にある場合）
・後見人等補助者事情説明書
・財産目録等
３．戸籍謄本 1通（本人分）
（本籍のある市町村）
４．住民票又は戸籍附票 各１通（本人・後見人分）
（住所地又は市町村）
５．成年後見等の登記がなされていないことの証明書 （法務局）
成年後見人選出の必要経費と手続き日数
・申立て手数料 ８００円
・登記手数料 ２，６００円
・郵便切手 ３，０００円～５，０００円
・鑑定費用 約１０万円～２０万円 ※鑑定が必要な場合と不要な場合があります。
不動産取引完了までの目安期間
１．成年後見人選出までには鑑定を要した場合、１～２か月必要となります。
※裁判所の混み具合にによる
２．平均的に不動産売買にかかる期間は３か月と言われています。
売却の仕方については、通常の不動産売却と変わりません。
※購入希望者が見つかった後、契約書を裁判所に提出し許可が必要になります。
そのため後見人選出の手続きから始めると長く見て約５か月必要となります。これは、あくまでも目安期間であり売却がスムーズに行われた場合、決済するまでの期間は短縮されます。
成年後見の手続き中に考えておく事
・A-1 どこに住むのか
・A-2 今後に必要な経費
１．介護施設もしくは同居を考えなくてはなりません。
２．平成３０年度生命保険文化センター調べでは、平均的な月額介護費用は７～８万円となっています。
また、老人ホームにも公的運営機関・民間運営機関がありますが、施設によってピンキリです。ここでは中央参考値になりますが
【公的機関】一時入居金 0円～数百万円 月額5～30万円
【民間機関】有料老人ホーム 一時入居金 531万円 月額23万円
サービス付き高齢者住宅 一時入居金 20万円 月額16万円
※同居する場合には、家のバリアフリー化や手摺やスロープなどのリフォーム費用なども必要になる場合があります。 ご本人の年金、預金などの財産、不動産売却金額を含めた資金内での今後の生活の道筋を考えなければなりません。
公的機関での高齢者生活支援相談場所
神戸市・明石市・芦屋市・西宮市での高齢者の介護や生活支援についての窓口をご紹介致します。
・神戸市の高齢者の介護相談窓口 あんしんすこやかセンター
・明石市の高齢者の介護相談窓口 地域総合支援センター
・芦屋市の高齢者の介護相談窓口 高齢者生活支援センター
・高齢者の福祉(相談サービス窓口）｜西宮市ホームページ
