先日、以前からお付き合いのあるオーナー様との会話でのお話ですが・・・
最近、中古戸建をリメイクして賃貸にだす、いわゆる戸建収益の
お話しをしていたのですが・・・
私達の業界で収益と言えば、通常はマンションや事務所のような
コンクリートや鉄骨系の建物を購入し収益を上げる建物を想像するのですが、
確かに最近は戸建収益を目にするようになったように思います。
自己の所有地に新築住宅を建築し賃貸した場合は収益としての
利回りはあまり良くないように思いますが、中古住宅で試算すると
意外と高利回りが期待出来るようです。
基本的に築後20年を経過した建物は、不動産の査定上ではその価値を
ゼロとみなす事が多いのですが、よく考えてみれば、通常は物件に
売主様が居住した状態で売却依頼をしますので、住めるイコール
ゼロとは判断し難いので、賃貸で貸せる？とも考えられます。
確かに手を加える部分も必要かと思いますが、最低限の補修で
貸せるとなればどうでしょうか？
土地面積20坪、築25年、4LDKの中古住宅があったとしましょう。
土地価格の相場を30万円/坪と考えれば、総額で600万円となります。
諸費用として約50万円、クロス張替え等の工事代金を50万円とすると
総額700万円が大体の原価となります。
その建物を賃料7万円で貸すと12％、8万円で貸すと13.7％となります。
戸建ですから、マンションと比べると固定資産税は若干高めとなるでしょうが
管理費や修繕積立金は必要ありませんし、今回の建物に費やした費用は
50万円ですので、回収するのに1年も掛かりませんし、入居者が退去後には
購入時の土地値で売却すれば投資資金は回収出来る訳です。
マンションの場合は、ある一定金額までは下がり続け、底値となるまで
長期間を要しますし、基本的に底値で購入しない限りは下がる訳です。
しかし、今回のケースでは元々建物の価格はゼロで購入していますので、
土地値以下には下がりませんでしょうし、将来的には売却、建て替えと
選択肢も広がる訳です。
不動産も色々な視点から考えると、一般に売却されている物件でも、
加工の仕方次第では、化ける可能性もあるでしょうし、長期間売れ残っている
物件でも見方を変えると格安物件に見えることも・・・
戸建住宅購入の際の注意点ですが、収益として考えるのであれば
キッチンや浴室等の水回りがきちんとメンテナンスされているか
ご注意下さい。
浴室やキッチン等は交換の際には50万円～100万円単位の費用が
最低でも必要となりますので・・・
