不動産事業部の佐野です。
世の中には、不動産を売却する場合に買換えや処分などのパッピーエンドや
単純処分ばかりではありません。
その一つの売却とは、住宅ローンの支払いが苦しくなって、どうしようもなくなって
不動産を売却しなければならない、競売や任意売却などです。
初めに、任意売却のメリットですが
競売になると、所有者に１円足りともお金が入ってくることは有りませんが
債権者の同意を得られれば
１．債務を圧縮出来る場合がある。
２．引越し費用が出る場合がある。
３．近所に普通の売り物件として販売出来る為、安心感がある。
４．残債の無理のない返済計画が話し合える。若しくは破産申請前提で債権者と向き合える。
５．仲介など不動業者に支払う金銭や登記の移転費用などの経費が不要。
住宅ローンの支払いが滞る主な理由
１．事業の失敗
２．リストラ
３．離婚が原因で共働きで返済できなくなった
４．事故や病気などで返済が出来ない状況になった
などが多いです。
では、住宅ローンの返済が滞るとどうなるのでしょうか。
住宅ローンの返済が滞ると、優遇されていた借入時の金利の約定が解かれます。
そして、放置していると金融機関から催促、督促の通知が来るでしょう。
その他、不動産を所有していると毎年、固定資産税がかかってきます。
マンションでしたら月々の管理費や修繕積立金も滞ってしまうでしょう。
一度、返済が苦しくなると何からどうしたら良いのかすら分からなくなります。
その後の経過
１．固定資産税に関しては、所有している不動産の所在している市から
比較的早い段階で差押えが入ります。
２．管理費・修繕積立金については、厳しい管理組合のマンションでは掲示板などに
名指しで滞納者の氏名などを提示する物件もありました。
やりすぎ感が有りますね。
差押えが入ると、税金を清算して遅延金の支払いをしない限り解除されることはありません。
うっかり支払いを忘れていた！なんて通用しない訳です。
対応について
住宅ローンの今後の支払いについて金融機関と話し合う必要があります。
借入期間の延長を申し出て月々の返済を抑えながら返済を続ける方法を取るか
支払いを諦めて保証会社から不良債権として差押え競売準備に入ります。
初動で大切なことは、この先の意思決定です。
１．期間延長しても住宅ローンを返済していく
２．他の債務も多く、返済の目途が難しい場合の競売、破産申請
３．差押え後の競売開始までの間に任意売却。少額返済若しくは破産申請
神戸地方裁判所で配当要求がだされてから競売開始まで約３か月。
残された時間は多くありません。
所有者さんから一番言われることは、もう何しても一緒ちゃうの？！
です。
一緒ならわざわざ、煩わしい任意売却なんてしませんよ！
それは、所有者さんにも媒介業者にも互いにメリットがあるからでしょ。
当然、我々も無償では仕事は出来ない訳ですから。
人助けします！とか綺麗ごと言っても胡散臭いだけです。
ただ、仕事は心が通って本当に良い仕事になります。ずっとそうでした。
任意売却は、少しでも債権者と交渉し、現金を手元に残す最後のチャンスなのです。
上手く、不動産を売却出来なかった場合のリスクはありません。
怪しい売却方法でもないので、是非チャレンジしてほしいですね！
任意売却までの流れ
１．裁判所で配当要求が公告される。
※配当要求とは、Ａの債権に関して今Ｂさんだけの抵当権が付いていますが
他、お金を貸している人はいませんか？居ましたら（この期限まで）に名乗り出て下さいね。と言う意味です。
２．多くの不動産業者から、任意売却しませんか？と手紙や訪問者が現れる。
※中には怪しい感じの人や、怖そうな人もいる。
３．しっかり、自分の財産を最後に依頼できそうな不動産業者に相談する。
４．自宅売却のために、不動産業者と媒介契約を締結する。
５．自分の不動産でありながら、値段設定は債権者に委ねられています。
※価格は債権者が決定し、販売が開始されます。
６．媒介業者によって、通常の物件と同じく広告活動が行われます。
７．実際に購入希望者が現れた場合、債権額に応じて媒介業者が債権者と話し合いを
行い、抵当権抹消の同意金額、売却経費、引越し費用などの捻出を交渉します。
８．無事に債権者と折り合いが付けば、契約行為に移ります。
９．不動産を売却しても債務が残る場合もあります。その場合は、その後の方法を
債務者・債権者で話し合う必要があります。
１０．具体的に引き渡し日が確定すれば、引越し先を探したり新しい生活に向けて
準備を進めていきます。
１１．そして、引越し、引渡し、売却完了です。
簡単に書きましたがこの様な流れになります。
売却までの交渉プロセスなどは記載していませんが、多重債務、複数人の債権者がいる場合は
より複雑になります。
※案件によっては、任意売却に債権者が応じないケースもございます。
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