みなさん、こんにちは。
不動産事業部 Y です。
不動産物件で、やたらお安い戸建てなんかを
見たりする事ってないですか？
初めから売主さんの金額設定が低いだけという物件ももちろんありますが、
だいたいは「建ぺい率・容積率オーバーのため現状引渡し・ローン不可」
「建替え時に建築確認が出ない為再建築不可」
が多いでしょうか。
なんじゃらほい？ と思いますよね。
まず、建ぺい率・容積率ですが、
土地に家を建てる際、土地の面積に応じた建坪、床面積が決まってるんです。
土地の種類にもよりますが、たとえば 建ぺい率60%、容積率200%ですと、
土地面積100坪の場合、60坪までの建坪で、2階＋屋根裏収納くらいまでしか
建てられないんです。
建ぺい率・容積率オーバーとは、それを超えて建てられている建物なんです。
超えた理由は様々です。途中で建ぺい率・容積率が小さくなったや途中で増築したなど。
（購入時建ぺい率60%だった物が、50%になる事がたまのたまにあるんです・・・
何を隠そう、Y宅がそうです！ 悔しい！）
途中で建ぺい率・容積率が小さくなっても、そのまま住めますが、建替えの際に
変更後の建ぺい率・容積率を守って建てないといけません。
途中で増築した場合は、ローンを通すために、増築部分を減築する場合と、
現状のまま少し内装を変更した程度で住み続け、建替えの際、きちんと建ぺい率・
容積率を守って建てるんです。
（購入後に大幅リフォームをされる場合、建築確認申請が必要になったらアウト。
減築しないと建築確認が降りません。）
さて、もうひとつの再建築不可物件です。
建物を建てる際、建築確認が降りて初めて建て始める事ができるんですが、
建築確認が降りない土地があるんです。
それは、建物が建てれない土地、土地が道路に2m以上接道していないなど。
その場合は、現状の状態で住み続けることは可能です。
しかし立替できない。
じゃあどうするの？
取り壊したあとは土地のまま。
そういった理由でお安くなっているんですね。
安いと思って飛びついて、後で後悔しないように、
じっくり、ゆっくりおうちを探してくださいね♪
それでは 不動産事業部 Y でした。
（みなさん、もうそろそろ Y が不動産事業部だということをお忘れのころかと思い
不動産の人っぽい事を書いてみました！）
