最近近畿レインズ等に登録されている物件の備考欄に「任意売却」の文字が
よく見受けられるようになりました。
以前はあまり目にすることは無かったのですが、最近は特に増えたように思います。
一般的には不動産を売却する際には、購入時等に借り入れした住宅ローン等の
残金を売却資金の中から完済し処分するのが通常なのですが、不動産相場の
変動や、収入の減少等によって思うようにローン返済が出来ず売却せざるを
えなくなった場合において、売却金額よりもローン残高が多い場合の売却方法です。
そのようなケースになる理由の多くは、給与カットに伴う住宅ローンの滞納。
一般的に金融機関は返済が３カ月以上滞ったローンを不良債権と見なします。
その後も滞納が続けば、担保とする不動産の競売を裁判所に申請することになります。
しかし競売で不動産を手放す場合、市場価格より３～４割安くなるとされるので、
最近は、任意売却で不動産を手放す人が増えてきたようです。
任意売却は競売でしか債務の回収が出来ない常態の物件について、
債務者側が不動産業者などを通じて買い取り相手を見つけ、
金融機関と交渉して競売を取り下げてもらう、という方法です。
通常、競売で入るお金は債権者に全額渡ってしまうのですが、
任意売却ならほぼ市場価格で処分できる可能性も高く、
所有者が当面は手元にお金を残せ、引っ越しや新居の費用をまかなえ、
周囲にローンを滞納したことも知られずに済むため、増加傾向にあるようです。
しかし任意売却はタイミングが大切な為、その時期を逃すと
競売となってしまう可能性が高くなりますので、専門家とよく相談し
的確に手続きされることをお薦めします。
任意売却の流れ
↓
住宅ローンの支払が困難になりローン滞納が始まります
↓
滞納３ヶ月～６ヶ月で期限の利益喪失通知 保証会社による代位弁済の通知
↓
この時点で任意売却の申請
↓
保証会社の代位弁済 競売手続き開始
今年からは一般社団法人全国住宅ローン救済・任意売却支援協会主催の
「任意売却取扱主任者」なる資格試験を創設するそうです。
しかし、任意売却とは金融機関からみればローンを払えない方に対して
貸付金の一部は返済して頂けるが、残金に関しては、ほぼ無担保で
高額の資金を貸し付けることにもなりますので、金融機関の窓口で
お話しをしたからといっても簡単には了承していただける訳では
ありませんので、ご注意下さい。
