先日、不動産相談コーナーにお問い合わせのあった
案件についてお話し致します。
相談内容としては・・・
現在ローンを借入れ、返済中の不動産について
ローン契約は現状のままで親子間で所有権移転は出来るか否か
それに対しての金融機関や税務上の問題点は？
ローン借入れ＝抵当権が設定されている前提で考えます。
抵当権が設定されている不動産の所有権移転は法的には可能ですが、
回答としましては、可能な場合があると言う方が正しいでしょう。
理由としましては、金融機関とのローン契約（金銭消費貸借契約）の
締結時の文面にローン期間中において所有権等の変更については、
金融機関への事前承認が必要との文言が入っているのが通例です。
法的に所有権移転が可能だからとだからと言って、勝手に名義変更を
してしまうと、金融機関とのローン契約に違約する場合がありますので、
その場合は、融資金の残金を一括請求される事もありえます。
このような場合においては、所有権移転する当事者の間柄や
現在までのローン返済状況等総合的な判断が必要との事ですが、
基本的には所有権移転した場合も債務者は現状のままで、新所有者が
担保提供者及び連帯債務者もしくは連帯保証人になるケースで
名義変更出来る場合もあるそうです。
どちらにせよ、金融機関の承認ありきですので、このようなケースを
お考えであれば、一度金融機関にご相談することをお勧め致します。
税金と贈与について・・・
親族間の不動産売買については、身内の中で売買するのだから安くしたというのは
税務上は認められる事ではありません。
あまりに相場とかけ離れた金額で売買された場合は贈与とみなされる事も
ありますのでご注意下さい。
先程の案件について売買したケースでも所有権移転後に前所有者が
ローンを支払っているのであれば、贈与対象となる事もお忘れなく。
