既存の建物の変更できる部分を解体し、大幅な工事を行うリノベーションには、守るべきルールがあります。新築時には、確認申請を受けるという公的機関のチェックがありますが、リノベーションには、ほとんどの場合それがありあせん。そのため、リノベーションでは、このルールを自分たちで守ることが重要になります。また、このルールを知ることで、物件購入時の重要な判断材料になったり、リノベーションの見積額の想定ができるようになったりします。ルールの内容は、一戸建てとマンションで異なります。
一戸建ての場合は、土地・建物の両方が自分の持ち物ですので、基本的に自分のやりたいことができます。制約としては下記のようなルールになります。
戸建て住宅で守るべきルール
- 建蔽率・容積率などの法令上の制限を守ること
- 建築時に検査された耐震性の基準を守ること
になります。一見当たり前のように思いますが、
- どうしても一部屋増やしたくて増築したい。
- 間取りを広げたくて、邪魔な柱を抜きたい
などの要望がある場合には、注意が必要です。建築上の制約のために「希望の間取りが実現できない。」「一番撤去したかった柱が撤去できない。」などの問題が発生する場合がございます。RESTAでは、見積もり依頼時の現地調査又は、その後の詳細な調査により、ご希望のプランが実現可能かをお調べいたします。
マンションは、自分の住む部分（専有部分）と、共同で使う部分（共有部分）に分かれます。リノベーションを行うにあたり、専有分の工事は工事申請を行えば、管理規約の範囲内で自由工事が行えますが、共有部分については、管理組合の特別な許可がければ、まったく工事を行うことはできないことが一般的です。
マンションで守るべきルール
- マンション管理規約の工事規約に従うこと。
- 共用部分は基本的にさわれない。
になります。一見当たり前のように思いますが、
- エアコンのスリーブを通す穴が無いのでエアコンが設置できない。
- アイランドキッチンにしたいが換気ダクトを通すためには梁が邪魔。
- フローリングにしたいが、マンション管理規約で許可が下りない。
など、が上げられます。スケルトンの状態だと全てが分かります。物件を購入してリノベーションを行う場合、どうしても実現したいこと、特にキッチンの移設などを検討している場合には、管理規約と構造の状態について、購入前の確認が大切です。
専有部分の範囲内についてですが、生活していて「専有」していると感じる部分が、全て専有部分ではありません。マンションの場合は、コンクリートの構造体の中に部屋を作ってあるので、その部屋部分は基本的に専有部分ですが、玄関外部は、共用部分ですので、玄関の外部を塗装したりすることはできません。
また、バルコニーも専有使用権はありますが、簡単に撤去できるようなものを置く以外はできません。あと、住宅のサッシ部分は、構造部分とされているため、古くなっていても自分で勝手に変えることはできません。
マンションの専有部分
- 廊下は共有部分で変更できない。
- 玄関ドアは共用部分で、専用使用権。玄関ドアの鍵・玄関内部は専有部分。
- 天井・壁・床などの内部仕上げは自由に変更できる。
- 窓サッシは、変更できないが専用使用権がある。
- 室内の枝管は、専有部分なので洗面所やキッチンまでの配管は変更できる。
- 耐水縦管は、共用部分なので変更できない。
- バルコニーは専用使用権があるが、共用部分なので変更できない。
間取りの工夫で解決を
このように、一戸建て、マンションともに守るべきルールははっきりしています。解決策としては、間取りの取り方で工夫を行なっていくことです。リノベーションでは、このルールの範囲を理解し、「予算」という最大の制約を受けながら、プラン設計を進めていくことが大切になります。
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