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解体のタイミング|リフォーム・リノベーションなら神戸のRESTA【リスタ】

ズバリ知りたい!不動産売却と解体のタイミング

土地を売却したい。
古建物をどうしますか?

建物の価値ゼロ・瑕疵担保なし

解体費を売却前にかけられない、かけたくない場合

古建物が建っている土地が、「建物の価値ゼロ・瑕疵担保なし」で販売されている事例を見かけたことはありませんか?
解体費を売却前にかけられない、かけたくない場合にこのように販売を行うことはあります。一方、古家付き土地の購入希望者も、建物を解体する前提でその土地の購入を検討している場合が多いので売買が成立します。ただし、購入者は解体費用を予算に組み込む必要があります。

早期売却の場合は更地

購入希望者が想像しやすい

今では、インターネットで解体費用の概算も調べることができるようになりましたが、まだまだ一般的に、解体費用がいくらぐらいかかるのかを事前につかむことができる購入者は少ないと思います。ですので、物件購入者にとっては、多少土地の値段が上がっても、更地状態のほうが買いやすいものです。更地であれば購入希望のお客様が、どんな家を建てるかを想像することができるので購入しやすくなるメリットもあり早期売却という点では、更地にしたほうがよいでしょう。

タイミングが重要

解体先行にもデメリットもありますが、税金面では解体後一定期間内に土地が売却できた場合には、その土地を居住用財産として扱うことが可能ですので、居住用財産の譲渡所得の特別控除を受けることができる大きなメリットがあります。ですので、解体のタイミングは重要です。また、土地の売却に解体は必要であったということであれば、解体にかかった費用も経費と認められる場合があります。

住宅用地を更地にすると
土地の固定資産税と都市計画税がアップします。

住宅が建つ土地であれば、一定の広さについて固定資産税と都市計画税が大幅に軽減されます。逆に言うと古家を解体してしまうとこの特例が適用されなくなることになります。建物の固定資産税はゼロになりますが、土地の固定資産税が上昇するため、税負担が高くなります。敷地や建物の固定資産税額にもよりますが、一般的に3倍から5倍程度アップすることがあります。特例措置の内容は以下の通りです。

住宅用地に対する固定資産税と都市計画税の特例措置(一部)

居住用の家屋の敷地(住宅用地)については、その税負担を特に軽減する必要があることから、課税標準の特例が設けられています。住宅用地の課税標準額は、評価額に下表の特例率(住宅用地特例率)を乗じた額が上限となります。

住宅用地 固定資産税 特例課税標準額 特都市計画税 例課税標準額
小規模住宅用地
(200平方メートル以下の部分)
評価額×1/6 評価額×1/3
一般住宅用地
(200平方メートルを超える部分)
評価額×1/3 評価額×2/3

※同一敷地内に住宅が複数戸ある場合、「200平方メートル×戸数」までが「小規模住宅用地」となります。

【小規模住宅用地】
200平方メートル以下の住宅用地
(200平方メートルを超える場合は、住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分)
【一般住宅用地】
住宅用地のうち、小規模住宅用地以外の部分(200平方メートルを超える部分)

解体をしてしまうと土地の価格に
大きく不利に働くことも

再建築不可物件

市街化調整区域内の土地の場合

もし、あなたの土地が市街化調整区域内にあり、再建築不可の物件であれば、原状の建物を解体すると、今後その土地には建物を建てることができなくなります。そうなると、もし建物が大規模リフォームをすれば住める場合なら、たとえ再建築不可であっても価格は安くなりますが住宅として売却可能な場合があります。現にそのような物件は多数存在し売りに出されています。その場合、土地売却に対しては解体することは大きなマイナスになります。

マンションリノベーションは解体後に見えることが多い

マンションリノベーションで、「壁付けキッチンを対面キッチンにしたい。」「間取りを変更したい。」などの要望をプランとして作成していく場合、解体してみないと分からない部分により見積り額が変わる場合があります。例えば、床が想定以上に凸凹で、下地処理が必要だったり、給排水管老朽化していて再利用できない場合などです。
工期に余裕があれば、解体のタイミングは、最終プラン決定前が理想的です。リノベーション時の解体工事については、下記のコンテンツもぜひご覧ください。

リノベーションのリアルが分かる2つの解体コンテンツ

  • スケルトン解体リポート

    普段見ることのできない、神戸の団地・マンションのリノベーションの解体現場リポート。

  • リノベーションのポイント

    構造が分かれば工事が分かる!解体してわかるリノベーションの間取りのポイントを解説。

不動産売却前の解体には、立ち退き等の問題が発生する場合もございます。
また、より詳しいご相談は物件の詳細ごとに異なりますのでお気軽にお問い合わせください。

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