不動産オーナー業とは、ただ単に不動産を買えばいいというものではなく、購入資金の段取り、その後の管理や入居者募集に至るまで多岐に渡る訳です。取引先も、売買、賃貸、管理、リフォーム業者と沢山の方が介在してくるわけですから、あなたのライフスタイルにあった業者さんを選別し、お付き合いしていくことが必要とされます。
不動産オーナー業をすると決めました。ここからはどうする？物件資料は？購入資金は？
この章では収益物件の情報収集から購入までのプロセスを公開します。
まずは物件選別
あなたは不動産投資を始めようと決心しました。不動産と言っても沢山の種別があり、それぞれその人に合った物件があります。
お勤めの方で初めてのご購入
普段会社等にお勤めされていて、不動産投資をしたいが時間的な余裕が無い方は、最初に区分所有のワンルームマンションを現金で購入することをお勧めします。
その理由としまして、通常の管理業務は分譲マンションですので、管理組合が委託した管理会社が共用部分の清掃から建物のメンテナンス、緊急事態が発生した場合の連絡等基本的な事は全てして頂けますので、特定の不動産会社や管理会社に頼む必要もあまりなく、賃料滞納等が無ければある程度まではご自分で運営出来るかと思います。
しかし、緊急なトラブルや賃料滞納が発生することもありますので、最初のうちは購入した不動産会社にお願いしておくことも可能かと思います。しかし、不動産会社もビジネスとして動くわけですから、滞納処理等をお願いした場合には幾らかの手数料を支払うことも念頭においてください。
不動産会社からすると、ワンルームマンション一戸を購入された方も一棟マンションを購入された方も同じお客様ではあるのですが、ビジネスとして考えた場合ワンルーム一戸の為に走り回っていては採算に乗りません。ですから、当面のうちは自分で管理できる物件としてワンルームマンションをお勧めしています。この戸数が少しずつ増えていくことによって、不動産会社も一括してあなたの物件を管理して頂けるようにもなるでしょうし、彼らの動きも変わってくることでしょう。あなたと営業マンが幾ら親しくなろうともお互いにビジネスありきの関係なのですから。
今すぐに不動産経営は考えていないが将来的にはとお考えの方
例えば、相続等で不動産を取得した場合や将来は何処そこの土地に住んでみたいとお考えの方等は、駐車場経営はどうでしょうか？
将来的には、その土地をご自分で利用されるか売却してしまうか未定なわけですから、自分が行動に移す際に、その障害が少なくなるように運営していく必要があります。不動産とは所有しているだけでも、固定資産税やメンテナンス等の経費が必要となります。そのご負担を少しでも減らせるよう考えたときに、駐車場経営が適していると思われます。
更地で、車が普通に通行できる道路に面しており道路との高低差もあまり無いような土地でしたら、ご自分で整地しロープ等で区画をつくることも可能です。住宅ですと貸主から契約の解除をする場合には、法的には6ヶ月以上前からの通達で、正当な事由がある場合解約できるとなっておりますが、正当な事由の判断も難しく6ヶ月前に通知したからといっても簡単にはいきません。不動産取引の慣行からすると退去の際には、移転先の準備を条件とされる場合や、あなたが預かっている敷金礼金を全額返却するのみならず、移転先の敷金、礼金、仲介手数料、引越し代まで負担するケースもあります。
その点、駐車場経営ですと通常は3ヶ月程度で立ち退き処理できますし、引越し代金等も発生するわけではありませんので、比較的容易に処理出来るのです。
それでもご心配な方は、最近流行のタイムパーキング等に一括貸しするのも安全策かと思います。会社によって対応は様々ですが、初めの設備代金は相手持ちで賃料も半年分一括先払い等、色々な契約方法があるようです。
物件の見方は
不動産購入に際してまず物件を見なければ始まりません。物件を見る際の注意点としては…
見る際の注意点
- あなたの第一印象を大切に
- 駐車場等の整備状況
- 物件の清掃状況
- 自転車置き場等の整備状況
- 郵便ポストの状況
- 入居者目線で見ること
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CHECK POINT
第一印象を大切に
何事にも第一印象は大切なものです。第一印象が気に入らないと、後からどんな良い条件が提示されても、何となく悩んでしまうものです。
自分のインスピレーションは信じてください。それにより例え物件のマイナスな面がわかったとしても前向きに考えることが出来るでしょうから。
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CHECK POINT
物件の清掃状況
物件の清掃状況はとても重要なポイントです。建物の清掃がきちんと出来ているか否かによって現在の所有者や管理会社の管理状況がわかります。
所有者と管理会社の意思伝達が出来ており、双方が物件を大切にしていれば清掃もきちんとなされているでしょうし、ゴミがあちこちに散ばっているようでは管理会社や入居者の品位まで疑わしくなります。
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CHECK POINT
郵便ポストの状況
郵便ポストを見るというのは、そこに居住している入居者の品位をチェックからです。
全ての入居者をチェック出来るという訳ではありませんが、ポスト周辺にチラシ等が散乱している場合や、ポスト前のゴミ箱等が溢れかえっているようでは入居者の中に、自分のポストに入っていた郵便物を平気で共用部分に捨てることが出来る意識の持ち主がいることにもなりますし、ゴミ箱が溢れかえっているようであれば、清掃状況が良くないことも考えられます。
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CHECK POINT
駐車場などの設備状況
駐車場の整備状況を見ると言うのは、駐車場の区画がきちんと線引きされているかの確認でメンテナンス状況を判断する材料になりますし、駐車場に整備用具等の私物を置かれる方や、子供が駐車場で遊んでいる等のことから入居者の生活状況も物件を見る上での判断材料となるでしょう。
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CHECK POINT
自転車置き場等の整備状況
駐輪場の状況ですが、例えば照明がちゃんと設置されているかの事柄では、防犯状況の材料となりますし、照明器具の有無や電球の状況では管理状況がわかります。
駐輪場の自転車がきちんと整列されていることは、管理状況もよく入居者の生活意識も良いという判断材料になるでしょう。
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CHECK POINT
入居者目線で見ること
そういった色々な判断状況からみて、あなたが部屋を借りるならここを借りたいと思えれば、物件を前向きに考えるべきでしょうし、自分なら住みたくないと思う物件は他の方も住みたくないわけです。
物件以外に見るべきところ
不動産を購入する上で物件データは非常に大切なものですが、それ以外にも見ておきたい部分はあります。
見ておきたい部分
- 接面道路の幅員と交通量
- 敷地内樹木の状況
- 接面道路のライフライン埋設状況
- 公共交通機関への距離と便数
- 敷地内側溝等の排水状況
上記以外にもみるべき所は沢山あるでしょうが、先ずは接面道路の幅員と交通量です。接面道路の幅員は建築基準法上とても大切なものですが、最低4ｍの幅員があれば合格ラインすれすれでしょう。出来れば6ｍから8ｍの幅員望ましいでしょう。
接面道路の幅員は広ければよいと言うわけではなく、店舗や事務所等に事業用賃貸をするのであれば構わないのですが、居住用と考えた場合あまりに広い道路は交通量も多くファミリータイプのマンションでしたら小さなお子様もいらっしゃるでしょうから危険も伴うわけです。単身用であっても交通量が多いということは、排気ガスや騒音もマイナスとなりますし、比較的建築物の容積率が緩和されている地域になるでしょうから、お部屋の日当たりが悪くなったりすることもあります。接面道路のライフライン埋設状況につきましては、都心部では電気、ガス、上下水道の配管や電線があるのが当たり前のような状況となっていますが、都心部から少し離れると、都市ガスが埋設されていないとか浄化槽を利用している地域も沢山あることでしょう。現時点で、下水が整備されてなく浄化槽を使っているとします。今の段階では、生活に支障も無く問題は無いかと思いますが、将来的に下水が通る予定があるとしましょう。しかし物件の接面道路には埋設予定が無かったとした場合、将来的にあなたが下水管に接続したいと考えた時に、その配管がある場所から自費で引き込む必要があります。その際は工事で掘削する道路の所有者の同意が必要となる場合や道路界隈の居住者にもお願いする必要があるのです。ですから、敷地内にライフラインが完全に整備されていない場合には役場等で今後の整備予定等を確認することをお勧めします。
敷地内側溝等の排水状況につきましては、排水がきちんと勾配をとれており問題なければ、天気の良い日は側溝に水溜りが無いのが通常ですが、水溜り等がある場合は幾つかの問題点があるでしょう。通常施工時点ではきちんと勾配をとって水がきちんと流れるようにするのですが、現時点で流れが悪いと言うことは、施工時の工事に問題点があるか、地盤等に問題があったことも考えられます。常時水が溜まっているということは、害虫の発生理由にもなりますので、あまりにもひどい場合はご注意ください。
敷地内樹木の状況としましては、樹木の伐採状況によって管理等メンテナンスの様子も解りますし、あまり大きな樹木があるようでしたら、近隣への越境や建物への接触等購入後に負担が増えることもありますので、注意が必要です。
公共交通機関への距離と便数についてですが、公共交通機関の状況によっては入居率に大きく影響する場合もあります。私の知っている物件のお話ですが、物件の前がバス停で主要ターミナル駅まで約10分とすごく交通の便が良いように感じられますが、バスの始発が8:30で最終が6:30となっており、便数も1時間に1本のみというところもありました。その様な時間の運行では通勤通学には利用できないわけですから、入居者は基本的に徒歩か自転車等で駅まで行かなくてはならないわけです。
このようなケースもありますので、物件を調べる際には
自分がそこに入居するような感覚で調べることが大切なのです。
物件調査～物件決定まで
物件調査のから物件決定までを段階的にご説明しますと
調査から決定までの流れ
- ネットや業者の情報で物件を探す
- 気になる物件があった場合資料を請求する
- 資料が届いたら物件資料を元に自分なりに調べる
- 解らないことを問い合わせる
- 資料段階で前向きなら現地案内を希望する
- 現地にて疑問に感じたことをまとめて営業マンに質問
- 周辺地域の調査（交通機関など）
- 総合的に判断し、購入意思が固まったら不動産業者に回答
- 契約条件等を打ち合わせし売主に交渉
以上が物件収集から物件購入の意思決定までの大まかな流れとなります。遠隔地にお住まいとの理由や、お仕事の都合上で納得行く調査が出来ない場合には物件を紹介してくださった不動産業者に聞けば、丁寧に調査してくれることもあります。
何度も物件の取引をしている不動産業者ならあなたの要望も理解して頂いていることかと思いますので、事前に調査してもらえることもあるでしょうが、初めてのお取引の場合は必ず、物件を見ることと不動産業者に訪問することは実行してください。
インターネットの普及した現在、契約の当日までお客様とお会いしなくて進めることも可能となり、取引自体が簡素化されましたが、あなたと同じように不動産会社からしても、顔もわからない方と契約当日までお会いしないということは、不安材料になるものですから、お気をつけ下さい。
無理のない資金計画を
通常金融機関で、収益物件を買うからといってもなかなか融資をして貰えるわけではありません。
出来れば自己資金として300万円～400万円は必要でしょう。それだけの自己資金があれば中古のワンルームであれば現金での購入も可能でしょうし、勤務先や資産状況等、金融機関の属性が良い方であれば初回からの融資も可能でしょう。
まずは、350万円のワンルームを購入した場合のシミュレーションをしてみましょう。
350万円ワンルームを購入した場合
| 物件価格 | 350万円 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 16万円(消費税別) |
| 登記費用等 | 15万円(物件により異なります) |
| 取得総費用 | 381万円 |
| 年間収入 | 36万円(資料月額4万円のうち1万円は管理費や積立金と想定) |
| 実質年利回り | 9.4% |
住宅ローン等のお取引があり金融機関からお借り入れが出来そうな場合は融資期間が20年で受けられる物件を探すようにしましょう。通常のマンション等では20年間の融資を受けることが可能かと思われますが、物件の構造や築年数によって短縮される場合があります。
貸出金利も金融機関によって様々ですが、基本ラインとして入居率70％の入金状況でローンの返済が出来るような資金計画を立てるようにしてください。折角の不動産投資があなたにとって負担となっては意味がありません。
ローン手続きは誰がする？
ローン手続きは基本的に不動産会社がしてくれるでしょう。彼らは普段からローン手続き等を行っておりますので、融資に必要な書類やデータ等も準備して頂けますし、金融機関との折衝も的確に行ってもらえます。
あなたが住宅ローン等でお取引を行っている金融機関に相談するのも良い考えです。但し、金融機関にはそれぞれ担当エリアがありますので、あなたが東京に住んでいて博多の物件を買おうとする場合、都市銀行や生活金融公庫であれば全国的に支店がありますので、対応もしていただけるでしょう。地方銀行や信用金庫でありますと、地元の物件には融通も利かしてくれて、柔軟な対応もしていただけるでしょうが、遠隔地の物件では直接物件調査するすべがありませんので、お断りされるケースもあります。
今後あなたが複数の物件を購入していく際には一つの金融機関のみではなく何行かの金融機関とお取引することも必要となってくるでしょうから、そのあたりの見極めは担当の営業マンと相談しながら進めるようにしてください。
オーナーになってからすべき事
物件の資金段取りも付き、契約から決済まで順調に進みました。今からあなたがその物件のオーナーとなりスタート地点に立ったばかりです。はじめてのオーナー業の章でもお話ししましたが、オーナー業はあなたが所有不動産を手放さない限りゴールはないのです。将来の安定した運営の為に今からすべき事を解説していきます。
まずは、あなたがオーナーになったことを入居者にお知らせする必要があります。通常は購入の際、不動産会社から書類等の手続きをしていただけますが、入居者からしますとオーナーが変わったという通知は、すごく不安に思うものです。
もしかしたら今住んでいる部屋を出て行くように言われないか等マイナスに考えてしまうものです。入居者と親しくするようにはお勧めしませんが、入居者からすると立場は違えどもあなたは学校で例えるなら転校生的な立場になりますので、管理会社を通じて簡単な挨拶文を届けることをお勧めします。内容は簡単な文面で結構ですし、あなたの連絡先や住所等は記載する必要はありません。入居者の方にこれからも安心して住んでください程度の内容で結構です。
管理会社に委託するのであれば、オーナーはあまり入居者の方とは接点を持たず、一定の距離を保ってください。あくまでもビジネスとしての家主業なのですから、必要以上のお付き合いは禁物です。
管理会社選別のポイント
初めてのオーナー業の章でも解説しましたが再度掲載させて頂きます。あなたの大切な資産をお預けするのですから、ここは慎重に考えましょう。その中で幾つかの選択肢があります。
選別のポイント
- 不動産管理専門の会社（不動産業者とは限りません）
- あなたが不動産を購入した不動産会社
- 不動産管理業務をメインに行っている不動産会社
- 購入物件の近くで営業している不動産会社
- 賃貸専門店
では、それぞれの業者を分析してみましょう。
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不動産管理専門会社
不動産管理専門の会社の強みは、建物のメンテナンス等の体制がしっかりしている所が多く、一棟マンション等を所有するオーナーとしては、安心して維持管理をお任せ出来ることと思います。
しかし、不動産業をメインで行っているわけではありませんので、入居者の募集業務等不動産業として考えたときには、他社に比べ弱い傾向にあります。
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不動産管理メインの不動産会社
不動産管理業務をメインで行っている不動産会社は、建物の維持管理や不動産業務全般において全般的にバランスが良く初心者のオーナー様にはお勧めできます。
入退去手続きからリフォーム、新規入居者の斡旋まで全てしていただけるので、お仕事で忙しいオーナー様にはお勧め出来ます。
また管理物件数も豊富ですので、他のオーナー様からの売却依頼等があった場合、その情報を事前に紹介して頂けることも…。
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賃貸専門店
賃貸専門店の強みは何と言ってもその集客力です。自社で常にお客様の集客活動を行っており、お客様と第一線で接していますので、お客様の反応がダイレクトに伝わってきます。
ご自分でメンテナンス等が出来る時間と知識のある方にはお勧めです。
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不動産を購入した不動産会社
あなたが不動産を購入した不動産会社についてですが、収益物件を取り扱っているから管理業務もしているかと思われがちですが、管理業務も行いますがメインは収益物件の仲介業務の会社も少なくありません。
購入時に物件近くの管理会社を紹介して頂ける事もありますが、管理を任せる事は今後ずっとお付き合いしていく訳ですから、慎重に判断して下さい。
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購入物件の近くの不動産会社
購入物件の近くで営業されている不動産会社ですが、何と言っても近隣の相場や周辺環境についての情報（どこそこにビルが建つ等）がいち早く入手出来ます。賃貸を探す方は住みたい地域で探す場合が多いですから、あなたの物件の情報も常に意識して頂けるでしょう。
しかし、あなたが今後その地域のみで収益物件を購入するのでしたらよいのですが、不動産業者が熟知している行動エリア自体はそんなに広くはないでしょうから、○○区等のレベルでは良いでしょうが、△△市等の範囲で今後も物件を購入する予定があるのでしたら、あまりお勧めできません。
管理会社を決めることは、購入物件を決めることと同じくらい重要なことです。それぞれに長所短所がありますので、あなたの生活スタイルにあった管理会社を選ぶよう心掛けてください。
管理会社との上手な付き合い方
管理会社と上手に付き合うことがあなたの不動産の行く末を左右すると言っても過言ではありません。
彼らはあなたの代わりに不動産を守ってくれるあなたの分身と同じです。入居者からすると、管理会社の言葉はあなたの言葉と同じであって、あなたの伝え方によっては、入居者に誤解を招くこともありますのでご注意ください。
管理会社とのお付き合いを上手に行うことは、不動産運営を行う上では必要なスキルであると思います。あなたの意思を的確に理解し即座に行動に移して頂ける様な関係が築ければ、あなたが不動産運営をするうえで強力な力となるでしょう。
その為には、あなたの意見を一方的に押し付けるのではなく、彼らプロの意見には素直に耳を傾けるようにしましょう。内容によってはオーナーとしての決断力を問われることもあるでしょうが、お互いに建設的な方向に進めるよう心掛けましょう。
設備投資など金銭的な負担を強いられることもあるでしょうが、あなたと同じように彼らもあなたの物件に愛着を持ち少しでも良くなればと前向きに考えてくれていることをいつも忘れないで下さい。
ここからが本当のスタート
物件を購入し入居者への引継ぎを済ませここからがあなたとその物件の物語がスタートするわけです。登場人物はあなた、不動産業者、管理会社、工事業者、入居者で今ある物件を登場人物の色に染めてゆくわけです。
この物語には登場人物の一人が欠けてしまってもハッピーエンドにはなりませんので、リーダーであるあなたが、皆を上手に牽引し物語を仕上げていってください。
但し、この物語はバランスが非常に大事なのでトラブルや議案事項等が持ち上がった際には、あなたはリーダーとして常に冷静で中立なスタンスを保つように心掛けて下さい。