不動産というのは、人生のうちで何度も取引する方はごく稀でしょうし、ほとんどの方が不動産会社の担当者に言われるがまま、書類にサインをし、ご本人が理解されていないまま印鑑をついているのが日常としてとり行われています。しかし、不動産と言うのは大きな買い物ですから、ある程度の知識は身に付けるようにしましょう。
重要事項説明書？確かに重要な事項を説明している文書なのですが、何故か難しく記載されています。
一般の方には？？となるような事が記載されていますし、今の時点ですぐに問題になるような事が記載されていない場合もあるのですが、重要事項説明書とはその不動産の自己紹介。言わばプロフィールのようなものであり、土地等にいたっては後々問題となることがありますのでよく理解するようにして下さい。
尚、重要事項説明書についてはよくご質問のある部分を抜粋してご説明いたします。 タイトルに関しましては通常使用されている協会の契約書式を参考にしております。
不動産の表示
対象物件の所在地や建物の構造等全部事項証明書（登記簿謄本）に記載された事項が記載されています。
この部分につきましては、売買契約書にも通常記載されております。
売主に関する事項
この契約の売主は何処の誰で、登記簿に記載されている所有者と同じなのか異なっているのか等の事項が記載されています。相続案件や、転売物件等については売主と所有者が異なるケースが見受けられます。
登記簿に記載された事項
全部事項証明書（登記簿謄本）に記載されている、所有者や抵当権等の記載事項が記入されています。
（抵当権の金額と現在の借入残高は相違しますので抵当権イコール借入れ金額ではありません）
法令に基づく制限の概要
この部分が最も質問が多い事項なのですが、既存の建物を購入する場合にはすぐに関係してくる部分は少ないのですが、建替えをする場合には重要な事項となっておりますので、よく理解して頂ける様にしてください。
基本的な内容としましては、その不動産が建築基準法上どのような地域にあり、建蔽率や容積率がどの程度で、接面の道路状況によってどうなるかが記載されています。
実際に建替えの図面を作成するわけではありませんので、具体的にどれだけの規模の建物の建築が可能かは記載されておりませんが、現状規模の建物が建築可能かや道路状況によって建蔽率や容積率が変化するかの記載はされておりますので、そのあたりは注意して説明を受けるようにしてください。
私道に関する負担等に関する事項
皆様が普段何気なく通行されている道路は何種類かに分類されているわけです。通常の幹線道路なら42条1項道路、私道では42条2項道路や43条但し書き道路等と分類されているわけです。
その不動産が接道する道路がどの種類に該当するかによって建築の制限等が違いますので、解らないことがあれば質問するようにして下さい。この項では、本件不動産について私道としてどの程度提供しその持分や負担金があるか等の事項が記載されています。
飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況
この項では、ライフラインについての説明がなされております。現状の電気供給会社やガスは都市ガスかプロパンか、給排水設備については上下水が完備されているのか、現時点で整備されていないのであれば、その予定や負担金はあるのか等が記載されています。
注意して頂く点としましては、接面道路に配管が埋設されていない場合や現状で上下水が完備されてなく、今後の整備予定で接面道路に埋設される予定が無い場合はご注意ください。
配管が埋設されていないと今後配管を引き込む時に、多額の費用と近隣住民の同意書が必要になるなど大変な作業になることも考えられますので。
一棟の建物又は敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項
この項目は通常分譲マンションに適用される部分なのですが、その建物の敷地は所有権か借地権なのかの事項や敷地権利の持分、毎月の管理費や修繕積立金、管理組合で積み立てされている修繕積立金の残高や管理会社の所在地等が記載されています。
上記内容以外には…
上記に記載されていない事項につきましては、通常は売買契約書の条文とリンクしておりますので、それ以外に理解できない事項とがありましたら、担当者に説明して頂くようにしてください。
大きな金額が動くわけですから、後で後悔しない様、解らないままの契約締結は避けてください。