神戸・明石市内で賃貸物件を所有されているオーナーにとって、空室対策は非常に悩ましい問題です。不動産投資を取り巻く環境の変化が劇的な今、「物件を魅力的なものにする」という「王道の空室対策」を選ぶことが大切です。
入居者数＜賃貸物件数の時代がもう来ている
国の統計調査の資料によると日本の住宅は、約5700万戸で、その内の13.5％が空き家となっています。また、賃貸住宅の空き家と長期にわたって不在の空き家の合計比率で9割を占めます。その半数が賃貸物件の空き家であり、それは神戸市・明石市内でも同様の状況になっております。
空室率は、過去20年でも一貫して上昇しており、賃貸オーナーにとっては非常に厳しい状況です。「最近入居者が集まりにくくなった」「家賃を上げられない」などと肌で感じられている方もおられるかと思います。空室対策に手を打たない場合、知らぬ間に、自分の物件が空室だらけとなる危険性がある水準です。
賃貸入居者確保に新たなライバル。
それは中古住宅の購入。
長期にわたって不在の空き家が、日本にはたくさんあります。それら、賃貸にも出ていない空き物が今後、中古物件として流通させることを国は政策として進めています。これにより、家賃より安く住むことができる住宅、自分で自由にリフォームなどができる住宅が大量に流通するということになります。これにより、賃貸物件と中古物件の購入の選択を考えられる方が多くなるはずです。
賃貸オーナーのライバルは、多様化しています
- 新しく建った賃貸住宅
- 個人の戸建て空き家の賃貸化
- 中古住宅の大量流通
中古住宅を購入した場合のローン返済額が、家賃より低い場合、今以上に中古物件購入に流れることは間違いありません。賃貸物件の家賃は、住宅ローンの毎月の返済額まで下がることが想定されます。
賃貸物件のニーズが増える要因もある
ローンを組むということを
敬遠する層が広がっている
一方、住宅を購入するために、住宅ローンを組むことに抵抗を感じる人が増えています。それは、将来に不安を感じ、ローンの返済を負担に感じているためです。
その心理的経済的な観点から、賃貸住宅を選ぶ層は広がっています。今の若者の就職難を見ている限り、日本の持ち家比率はさらに下がり、今後賃貸住宅を選ぶ人は増えるでしょう。
賃貸でも家を楽しみたい若者たちが増えています。
- 入居前に内装を選べる。
- DIYリフォームOK!
シェア時代の新しい賃貸
自動車のカーシェアリングなどの広がりと同様に、所有からシェアの方向に時代が流れており、賃貸住宅のニーズは、新しいかたちを伴いますが、今後も衰えないと思われます。
ただし、ニーズにあった住宅が必要になってきています。それにより今まで賃貸経営を行うことに全く接点がなかった人も賃貸経営を行う時代に。
新しい賃貸の事例
- 年金生活者が、生活費の補填、又は、老後の若い人たちとの触れ合いのために、一部を賃貸に貸し出す。
- 賃貸に出しながら、入居者に対して物件の売却を考える。賃借人と定期借家契約を結ぶ。
- 太陽光やエネファーム、蓄熱暖房など光熱費の効率化を図り、収益性を高める。
- 使い勝手の良さや、美的な癒やしなどを住空間で提供することで入居者の心をつかむ。
単なるデザインではない、機能とコストを両立した理想の空間づくり - 不動産業者が積極的に案内したくなるような特徴的な物件にする。
成約率の高い賃貸物件は、自然と案内されやすい。
（例：防音性の高い部屋やデザイン性の高い部屋など）
※具体的な提案内容は、物件の状況や立地によって様々です。詳しくはお問合せください。
賃貸経営は守りではなく攻めの時代に
安い営繕会社にリフォームを頼み、入退去のごとに、最低限のリフォームを行い、低コスト、低家賃という手法を多くの賃貸オーナーが取っています。おそらくこのやり方は、もう通用しない時代になっています。
物件の魅力を上げる投資を行い、家賃を多少アップさせて、集客していく考え方にシフトしていくべきです。その流れは、現在そこまで一般化していません。
その今だからこそチャンスであり、すべての人がやりだす頃にはその手法はもう通用しないでしょう。その時に生き残っている賃貸オーナーだけが、その時に次の手を打つことが可能になります！
不動産業者の営業力に頼る集客は、問題の先送りでしかない
広告費という形で、不動産業者に物件成約時のインセンティブをつけることで、優先的に案内してもらい、成約率を高めるという手法があります。実際この方法の効果は非常に高く、空室に困り果てたオーナーの依頼や、回収の終わった賃貸物件に対してなどで良く見られます。
この方法は、一度やるとやめられないだけでなく、本格的な改善のための賃貸オーナーの資金力を奪い、さらに何の手も打てなくなるという悪循環になりがちです。そうならないように出来る限り、物件の価値を上げるために使うべきでしょう。
賃貸オーナー様へ
賃貸経営は、投資・利回りだけで考えている方が非常に多いのですが、賃貸住宅を提供するということは、日本の住環境を作り上げていくという大変重要な役割を持った社会的事業です。
採算制と日本の住環境の向上という2つを成立させることが、賃貸オーナーの醍醐味だと考えます。ぜひ、魅力的な賃貸物件で若者の人生のサポートを！