一つの市の中でも西と東、南と北では倍以上土地価格が違う地域もありますので、ある程度ピンポイントに幾つかのエリアを選択し、土地の相場観や建物の構造に対する価格設定、お部屋タイプごとの賃料設定等を身に着けることによって、割安の物件が出た場合に即座に対応出来ることでしょう。

基本的に、アパートなどでも木造と軽量鉄骨造、マンションでは鉄骨造と鉄筋コンクリート造では、耐用年数も違いますので金融機関で融資を受ける際の借入期間等のポイントともなりますので、ご注意ください。

もうひとつの情報収集の方法としましては、貴方が気に入った（対応の良かった）不動産業者か担当営業マンに良くお話しを伺い、あなたの希望する物件のアドバイスを受けながら探して頂く方法です。

不動産業者を探すのはネットでも新聞広告でも構いません。唯一つ言えるのは、あなたからアクションを起こさなければ何も始まらないということです。

ある日その上司に思い切ってどうすれば大口のお客様が持てて成績を上げることが出来るのかを聞いたところ、今の状態ではラッキーでもない限り何億の物件を買うお客様は持てないと言われました。その理由として、「お客様は待つものではなく、自分で育てるものである」とのことで、初めから何億もする物件を買う方は稀であり、初めは３００万円のワンルームマンションからスタートしたお客様を少しずつランクアップしていただき、何年もの月日を掛けて何億もの物件を買っていただけるお客様に育てることが、理想の営業スタイルであると教えられました。

今になって思えば、あの時上司が言っていたように１０年以上のお付き合いをさせていただいているお客様とはお互いのことも良くわかっておりますので、あの頃の上司のように仕事の話半分、世間話半分で、たまにお会いするとつい話し込んでしまいます。

あなたもそのような関係を築けるような営業マンを見つけてください。あなたにとってずっとお付き合いできる営業マンは必ず居るはずですから。

不動産会社に問い合わせすることが出来ましたら、次は資料の請求です。不動産の資料といってもA4サイズの紙1枚から本のように分厚いものまで沢山の種類があります。

初めてのお問い合わせで、その物件に関する全ての情報を開示していただけることは、まずありません。あなたがその物件に対して、具体的に購入する前提で考えていることが相手に伝わってこそ全ての情報が開示されるわけです。

売主サイドからすると、買うか買わないか解らない方に個人的な情報の全てをさらけ出す事はできないわけで、本当に買おうと考えている方にのみその情報を開示して頂けます。物件資料には土地建物の登記簿謄本、土地の公図、土地の測量図、建物図面（どちらも法務局で入手可能）土地建物の評価証明（所有者の承諾無くしては入手不可）建築時の設計図面や配管図（所有者のみ所持）入居者の賃貸借契約書（所有者やその建物を管理している管理会社が所持）等々通常では入手できない資料が沢山あるわけです。

それらの個人情報を開示していただくわけですから、問い合わせ時点であなたが入手出来る情報としては、その物件が何処にあって、土地建物の面積は幾らで建物の構造はどうなっていて、現在の入居状況は○○室中△室入居されていて現在の収入は月額□万円入ってきており、満室予想賃料は□□万円です。といった情報が限度でしょう。

その情報を元にあなたは物件の実物を見て判断するわけですから、専門家で無い限り買うべきなのか、買わざるべきなのか判断に迷うことでしょう。

しかしそれが不動産業界における実情なのです。その少ない情報の中で物件の良し悪しを判断するのは本当に難しいことであり、そこで不動産会社の営業マンの助言が必要となるわけです。

不動産会社の仲介手数料は売主、買主双方から頂けるシステムとなっておりますので、本当に良い物件が出たときは、市場には出さずとも自社の顧客のみで販売できるわけですから、売主が市場に出すことを希望している場合や、その不動産会社に条件の合う顧客等がいない等の理由で市場に出てくることもありますが、不動産を購入する上で本当に必要な情報は、それぞれの不動産会社が持っているのです。

インターネットはあくまでも情報のひとつのツールとして考え、あなたから不動産会社に働きかけることによって、情報も次第に入手出来るようになることでしょう。確かに、インターネットに力をいれている不動産会社には、全国から沢山の問い合わせ等もあることでしょうから、一度登録や問い合わせをしてみるのも良いかと思います。

親しい不動産屋さんを作ることは、あなたの資産形成にとって必要不可欠なブレーンを作ることです。その人脈のあるなしで、あなたの今後の資産形成も大きく変わっていくことでしょう。

そのためには、あなたの方からその営業マンに対して心を開き些細なことでもよいですから、話す機会を増やしビジネスの話しだけではなく、世間話し等を交えながらお互いのことを良く知るようにしましょう。

あくまでもビジネス上のお付き合いですが、そのビジネスを超えたお付き合いができるようにあなたから働きかけることにより、あなたが今まで知らなかった不動産業界のお話しや、お得な物件情報が聞けることもあるでしょう。

あなたに人の好き嫌いがあるように彼らにも好き嫌いがあります。彼らと親しいお付き合いが出来るようになれば、業界で言うところの美味しい物件情報をいち早く教えてくれることもあるでしょうし、万一他の不動産会社から物件を買おうと考えたときに、損得抜きで的確なアドバイスをしてくれるような関係を築けていれば、彼はあなたの専属パートナーであると考えてよいでしょう。

そこまでの関係をお互いに築けるようになれば、あなたの不動産ビジネスも安心して運営できることでしょうし、トラブル等で困ったときでも的確なアドバイスをして貰える等あなたにとって非常に強い見方となってくれることは間違いないでしょう。

但し、営業マンなら誰でも良いわけではなく、あなたがお話しをしてみてこの人の言うことなら信頼できると思えた人にしてくださいね。営業マンはあなたの不動産投資の相棒と同じなのですから。

前期でも述べたように不動産営業マンしかりあなたが不動産投資で成功する為には、自分に必要なブレーンをつくり、人間関係を構築することがとても重要となります。

不動産投資は、お金さえあれば成功するものではなく確かに投資資金も重要なアイテムとなりますが、あくまでもたくさんあるアイテムの中の一つであり、資金が足りなければ金融機関で融資を受けるなどの措置を取ればよいわけで、お金を掛けて高いものを購入し、高い工事を施工し不動産経営をしても、儲かるわけがないのです。

そのあたりの、支出と収入のバランスが上手に取れてこその不動産ビジネスとなるわけです。その為には、あなたのために動いてもらえるブレーンとの人間関係の構築が不可欠となるのです。

別にいつも工事業者さんと会ってお話しをして下さいというのではなく、あなたにはあなたの代わりに動いて頂ける不動産会社の営業マンや管理会社の担当者がついているわけですから、彼らを経由してあなたの気持ちや考えを的確に伝えてもらうことにより、工事業者や入居者に対してもあなたの物件に対する思いや人間性は伝わることでしょう。

この時点で、あなたの代わりとなる方たちとの意思疎通ができていなければ、違った形で伝わったりしますので、彼らとの伝達はしっかりと行ってください。

彼らだけではなく、あなたが不動産を運営する為には色々な方が介在し力を貸して頂いているわけですから、その方たちと上手にお付き合いしてください。

不動産業界の中で営業マンから敬遠されるのは、返事の遅い顧客です。高い買い物をするわけですから慎重になるのも理解できます。ですが彼らは毎日その高額のものを扱っており、AさんがダメならBさんと次の手を考えながら動いています。ですからあなたが、購入するにせよ見送るにせよ営業マンへの回答はなるべく早くするように心掛けてください。そうすることによって、今回は縁が無かったとしても次回からも必ずあなたには情報提供をくれることでしょう。

それに加え、営業マンには必ず回答するようにしてください。紹介される物件の中にはあなたの気に入らない物件もあるでしょうが、お返事は必ずして下さい。気に入らないからといって返事もせず放っておくと、相手からすれば回答が無いのは気に入らなかったからと理解してもらえる人もいればそうでない方もいます。

必ず回答することによって、相手方からもあなたが気に入りそうな物件の条件を絞っていく材料ともなりますし、今後も物件情報を提供してもらえるでしょう。

物件資料によく想定利回りであるとか現況利回り等の記載がありますが、必ずしもその利回りが今後も維持されるわけではありません。想定利回りというのは、現在空室があり今後満室になればその利回りになるであろうとの予想数字であって保証されるものではないのです。

では、現況利回りはどうなのかと申しますと、現況利回りはあくまでも資料を作成した時点のものであり、その中には最近入居した方もいらっしゃれば、5年、10年前から入居している方もいるわけです。

そこであなたに注意して頂きたいのが、昨今の不動産市況を考えますと今後の家賃の値上がりはあまり期待できないでしょうし、概ね5年、10年前の賃料設定は高くなっている場合が多い傾向にありますので、物件購入を判断する際には現時点での収入だけにとらわれずに、今後賃料が下がることも視野に入れながら資金計画を立ててください。

敷金、礼金についても同じことが言えます。一昔前は、敷金礼金ゼロの物件などはほとんど無く大抵の方が比較的高額の敷金を預け入れている場合が多いでしょう。古い方が退去し、あなたが最新の改修工事を行ったからと言っても新規入居者からは同じような敷金礼金を頂くことは難しいでしょうし、そうなると毎月の家賃収入に変動は無くても不動産運営全体から考えますと比較的高額な資金のずれが生じるわけです。

建物が古くなるにつれ、通常は賃料の設定は下がっていく傾向にありますが、建物に対して適時に設備投資等を行うことにより付加価値を付けていくことは、賃料の水準を下げずに運営することにも繋がるでしょうが、その為にはそれなりの金額の設備投資を行う必要があります。そのあたりの損益分岐点を考えながら実行してください。

建物は必ず老朽化してくるものです。建物の老朽化は避けて通れませんが、あなたもしくは管理会社が、日々メンテナンスを着実に行い、建物の維持管理をしっかりとすることによっても賃料の値下がりを食い止めることも出来るかと思います。

建物の構造にもよりますが、鉄筋コンクリート造等では15年20年ぐらいで買い換える方も多いように思えます。建物の躯体自体にはあまり問題は無いようなのですが、給湯器等の設備面や配管部分が老朽化してきますので、その頃を目処に売却される方もいらっしゃいます。但し、所有者の方がきちんとメンテナンスされている物件についてはあまり当てはまりません。

木造の場合ですと概ね築後20年を目安に売却されている方が目立つように思います。不動産市場では、木造の通常査定する場合建物の評価がゼロになってしまいます。建物はまだ十分使えるものでも基本的にはゼロと評価します。築後20年の物件であっても更地価格よりも高い物件があるのは、その建物に新築後メンテナンス等や改修工事等を行った部分をプラスしている訳です。

しかし、木造の場合築年数があまり経過した物件は金融機関で融資を受ける際に融資期間の短縮等敬遠されがちですので、お気をつけ下さい。