神戸市内・明石市内で不動産競売をお考えの方にお伝えしたいこととして、不動産競売物件は、入札売却基準売額が安いので、購入価格を抑えて不動産を購入できる可能性があるという大きなメリットがある反面、デメリットもあり、後々困難な状況になる場合や結果的に逆に高くつくこともあります。ですので、不動産競売の特徴のデメリットを確認しておくことが大切です。
デメリット1競売物件を下見できない物件もある
通常の不動産売買は、購入前に物件をしっかり自分の目で確認することが当然できますが、競売不動産（建物）では、全て現地調査できる物件であるとは限りません。特に内部については見られない場合が多いです。
競売参加を希望する人は、売却が実施されるまでに、競売物件の内部を見ることができる内覧日という制度が法改正により可能になりましたが、全てではありません。
ですので、物件の内部写真や間取りなどの図面から判断して、入札額を決定する必要があります。
デメリット2競売物件を落札してもすぐに住めない可能性がある
一般の不動産売買ですと、不動産の代金支払いと物件の引渡しは同時に行いますが、不動産競売では、この関係は成立しません。
例えば、マイホームとして生活している物件を購入した場合には、落札者自身が立退きを指示することになります。
万が一、立ち退きに応じないときには、明渡に関する法的手続きをとり、自分で排除しなければなりません。
デメリット3買った競売物件に欠陥があったとしても責任を追及できない
通常の不動産売買ですと、例えば、水漏れがあったりすれば、瑕疵担保責任で売主に責任を追及できますが、不動産競売で手に入れた物件に関しては、売主である裁判所に責任を追及することはできません。
同じように、不動産競売で手に入れた物件に、破損箇所があったからといって、補修費の請求や契約取り消し等を訴えることは認められません。内部の現地調査が出来ない状況でこのリスクを背負うことになります。全て自己責任ということです。
デメリット4不動産競売参加には、保証金が必要
不動産競売に参加するためには、保証金の用意が必要です。一般の不動産売買の場合には、手付金として、物件価格の1～2割ぐらいの金額を支払うことが多いですが、不動産競売の場合には、買受けを希望する人は、物件ごとに決められている「買受保証金」という保証金を納めることになっています。この価格は、最低競売価格※の2割とされています。
例えば、最低物件価格が、5000万の競売物件とすると、保証金は、1000万円必要ということです。この保証金を銀行に納めることで、初めて不動産競売に参加できることになります。
※最低競売価格：裁判所が決めた物件の最低売却価格のことです。
デメリット5落札できるか不透明
競争入札ですので、入札に参加しても、必ず落札できるとは限らないので、時間・費用をかけて調査しても購入できない場合があります。（落札できない場合には、保証金は全額返還されます）また、競売の取下げ、取消し等により入札が中止になる場合があります。
ですので、競売物件の取得を前提に事業計画を立てることはリスクがあります。どうしても取得したい物件の場合には、相場より高い入札額を入れることになる場合もあります。