管理会社や保証会社への自動引き落としについての場合ですとお部屋を借りる際に家賃は自動引き落としになっていますので毎月の引き落とし手数料○○円掛かりますので、一緒に引き落とされます。というお話しを聞いたことはありませんか？

通常金融機関で自動引き落とし手続きを行う場合、金融機関に幾らかの手数料を支払うことになるわけです。しかし、その引き落とし依頼のデータを作成しているのは、金融機関ではなく管理会社等が作成し金融機関に一括依頼するわけです。

管理会社も事務手続きをするわけですから、ビジネス社会とすれば当然のことなのでしょうが、引き落とし依頼の金融機関手数料が一件１０５円とした場合、入居者には５２５円と請求することも有り得るお話しなのです。入居者からすれば、銀行まで振込みに行かなくて良いわけで便利なことなのですが、こういったカラクリがある場合もあります。

続いてクレジット会社等の口座引き落としやカードでの支払いを推奨している場合ですが、こちらの場合は入居者の入居審査の時点で、クレジット会社が入居者を審査するわけです。この場合、表向きはお部屋を貸すことの審査なのですが、裏を返せばクレジット関係での事故歴等がある人は審査にはねられてしまうことがあるわけです。

事故歴に関しては、本人の責任もあるのでしょうが、本人が意図的にしなくても事故歴が付いてしまうこともゼロではないでしょう。オーナーからすれば安心な事案ですが、逆に入居者の窓口を狭めることにもなりかねません。

管理会社から○○号室の△△さんが、来月末で退去連絡ありましたので、と連絡があった場合まず頭に浮かぶのは、またお金がいると誰もが思いますよね。

確かにオーナーからすると一番のマイナス事項が発生するわけですからたまりません。それからの一ヶ月間悩むわけです。お部屋の状態はどの程度なのだろうか？リフォーム費用はどの程度必要なのだろうか？一ヵ月後に結果が出るまで誰にもわからないのです。

中には、美装工事のみで次の入居者募集が出来る場合もありますが、殆どの場合は最低でも壁のクロス張替えと美装工事は発生しますし、室内で喫煙されているお部屋などでは、天井のクロスの張替えや美装工事が割高になる場合もあります。

この程度なら普通のことで、中には建具やキッチン、水周りの交換等高額の補修工事になることも多々ありますので、それはオーナー業の宿命と思ってください。

それよりもオーナーにとって恐ろしいのは、そのお部屋が何時決まるかの方が問題なのです。

例えば、管理会社から室内クロスの全改装の提案があったとしましょう。しかし天井のクロスは微妙な汚れでしたので、張替えを見送ったとしましょう。しかしそのクロス代差額の数万円によって入居者の反応は違うわけです。全体的に汚れているクロスの中では、比較的綺麗に見えた天井も周りを張り替えることによって天井部分の汚れが目立ってくるわけです。数万円の工事代金を渋った為に、一か月分の家賃を取り損なうこともありえるわけです。

損して得を取れというわけではありませんが、他の物件に打ち勝つ為には最大限の努力は必要かと思います。例えば防音設備をつけたりして付加価値を付けるのも良いでしょうし、デザインクロス等を施工してみるのも良いでしょう。

清掃、メンテナンス、工事、全てにおいて常に最大限の努力を怠らないようにしてください。それが高い入居率を保つことに繋がります。

（参考：賃貸オーナー様必見 : 空室対策）

入居者が退去するということはオーナーにとってマイナス要因であることがほとんどなのですが、何事も前向きに考えるようにしてください。

退去のお部屋が出て、翌月からあなたの収入は減少するわけですが、前向きに考えるとお部屋の工事をすることによって、あなたの建物に付加価値を施すことも出来ますし、流行を察知しそれにより建物の価値を上げることも出来るわけです。

新しい入居者が決まった際には、あなたにとって新しい出会いがあるわけですから、その方が空室部分のお客様を紹介していただけるかもしれません。

入居者が退去することは、あなたにとっては一時的に資金面でのマイナスを生むことは間違いないのですが、あなたの建物が現在の不動産市場に適応するためのチャンスであると捉え前向きに行動しましょう。

工事代金の適正価格っていうのは難しい問題なのです。例えばクロスを例にとって見ましょう。

A社のクロス1mあたりの単価が900円として50mの張替え工事があったとしましょう。単純に計算すると45,000円となるわけです。一方B社のクロス1mあたりの単価は850円とします。

同じように50mの工事でしたら合計42,500円となるのが通常なのですが、見積もり内容によっては別途下地処理１万円となっている場合もあるわけです。そうなると合計金額は52,500円となり単価としては1,050円となるわけです。

工事代金は定価というのが基本的にありませんし、単純に単価のみを見ていると落とし穴もあるわけです。確かに古い建物等では下地が悪く下地処理に手間が掛かり、手間賃が高くなることもありますが、現在の工事価格に不安なようでしたら2社等で見積もりを取り、検討するのもオーナーとしては必要なことでしょう。

適正価格についてのはっきりした定義はありませんが、複数の業者にて見積もりを取ることによって、適正価格を知ることもできますし業者同士が競争する形となりますので場合によっては値下げ交渉にも応じてくれるかもしれません。

出来れば、値下げ交渉して価格を下げる事よりも、最初に提示された金額が普段の価格でしょうから、的確に判断して下さい。あなたが言ってから価格を下げるというのは、後出しじゃんけんのようなものですから、私はその様な業者をお勧めしません。

その時、わたしの上司が全て任せて頂けてそれなりの資金を投下して頂けるなら満室にしましょうと約束したわけです。私には、上司の言葉の根拠が理解できなかったのですが、彼は部屋の内部のことより建物全体のビジョンを考えていたのです。

その建物の１階には全然決まらず普段からシャッターが下りていた店舗があったのですが、上司はそこに目をつけ当社の顧客の中で腕はあるのに資金がない若者に、店舗を格安で貸すことにし、見事彼は独立に成功したわけです。

「お洒落な街にお洒落なイタリアンレストラン」この店舗が入ったことによって建物の雰囲気は一変したのです。夜はライトアップし建物の古さが私の目にも逆に良く見えるようになってきたわけです。その後室内を古いものと新しいものを上手に融合させ室内は若干の追加工事のみで見事満室にすることに成功したわけです。

それ以降、オーナーも建物を上手に維持することに力を入れ現在もほぼ満室で稼動しているとのことです。

案内は頻繁にあるのに決まらないという声もよく聞きますがその様な物件は、業界用語でいうところの「あて物」にされている可能性も考えられます。不動産業界の業界用語で「あて物」「決め物」という言葉があり、「あて物」というのは最初からその物件で決める訳ではなく、「決め物」で決めてもらうための比較材料でしかありませんので、案内はよくあるのに決まらない物件は「あて物」にされている可能性も考えられます。

「決め物」にしてもらうには、営業マンがお客様をご案内した際にこの物件を見せれば、お客様は気に入って頂けると思ってもらえる物件であることが大切です。

不動産営業マンはあなたに代わって物件の窓口となる大切なブレーンです。そのブレーンをあなたが大切にすることによって、あなたの物件を紹介して頂き成約に繋がる訳ですから、不動産営業マンを大切にすることにも心掛けましょう。