今までの家主業は、お部屋が空室になったときには、不動産屋さんの言われた通りにリフォームして後は入居者が決まるまで、ずっと待っているのが普通であったと思います。

なかなか入居者が決まらないときは、不動産屋さんに連絡して「なぜ決まらないの？」と聞くぐらいで、家主さんから何かをする方はほとんどいらっしゃらなかったと思います。

不動産屋さんに連絡しても大体帰ってくる返事は「頑張っているのですが」とか「家賃が周辺より高いので」等の回答が大半を占めているでしょう。

確かに、不動産屋さんは頑張ってくれているでしょうし、もしかしたら家賃も相場より高いかもしれません。不動産を借りる方は、あなたの物件だけを見るのではなく幾つかの物件を見てから最終的に決定する訳ですから、あなたの物件で決まらなかった場合は物件だけでは無く、自分にも原因があると認識することが大切です。

では、お客様がたくさんの選択肢の中からあなたの物件に決定して頂く為には、どうすれば良いでしょう。

家賃を値下げする事や、敷金・礼金をゼロにすると入居率が上がるとは思いますが、その分あなたの抱える金銭的なリスクが増えることになります。家主業を長期的に運営していくには、出来る限りリスクは回避したいものです。

賃貸契約書の条文の中によくこういった文面があります。

「借主は、自己の責任において本件不動産を維持管理することに努める」

文面の表示はそれぞれありますが、簡潔に述べますと「たとえ借りているお部屋であっても自分の物のように大切に扱ってくださいね。」というごく当たり前のことです。

もし、あなたがお部屋を借りるなら自分の所有する不動産を見て、「ここなら借りて住んでみたい」と思われますか？そこが大切なのです。

あなたが、是非借りたいと思えるような物件に変貌させるべく工事業者さん・不動産屋さん・管理会社と連携をとり、ご自分から率先して前向きに行動することが大切です。あなたが前向きに考え、これから変えていこうとする気持ちは他の業者さんにもきっと伝わるでしょうし、その中からおのずと答えは出てくるでしょう。

その理由として、物件案内を行う場合まずは、不動産の営業マンは、たくさんの物件資料の中からお客様のニーズにあった物件をセレクトし紹介します。その時点で、自身の物件を紹介して貰えなければ、案内に進むことはありません。

営業マンからすると自社のみに依頼されている物件であれば、物件の空室状況を把握しておりますし、他の不動産業者に対して空室状況を発信してくれますので、他社でも案内が容易です。管理物件であれば、入居している間は管理料収入が生まれますが、仲介のみの場合は、紹介しやすい物件や広告料収入のある物件の紹介が優先される傾向にあります。

「案内は頻繁にあるのに決まらない」という声もよく聞きますが、その様な物件は、ひょっとすると業界用語で言う「あて物」にされている可能性も考えられます。不動産業界の業界用語で「あて物」「決め物」という言葉があります。「あて物」というのは最初からその物件で決める訳ではなく、「決め物」で決めてもらうための比較材料として案内する物件になります。

案内はよくあるのに決まらない物件は「あて物」にされている物件を「決め物」にしてもらうには、営業マンがお客様を案内した際に「この物件を見せれば、お客様は気に入っていただける」と思える物件であることが大切になります。

不動産営業マンはあなたに代わって物件の窓口となる大切なブレーンです。そのブレーンがあなたの物件について詳細に知っていることによって、あなたの物件が成約につながる可能性はグッとアップします。

一棟マンション等をお持ちのオーナーさんで空室が３室あったと仮定します。
良く聞くお話しとして、一部屋はリフォームしていますが、後の二部屋はその物件が決まってから順番にリフォームする。確かに予算の事もあるし、入居者が決まっていないお部屋が3室あれば、決まってから順番にリフォームすればと考えるのは解りますがそれは間違いです。

不動産に全く同じというのは有り得ないわけですから、リフォーム前の物件を見せてこの物件は他のリフォーム後の物件のように綺麗にしますからと説明されても、一般の方にはイメージしにくいものです。

リフォームを先にしていれば決まっていたかもしれません。お客様ご案内の際には常に万全の体制で準備し、見て頂く様に心掛けてください。

「不動産は管理が大切」という言葉を聞かれたことはありませんでしょうか？不動産は日々のメンテナンスや定期的な補修工事等投資することも大切です。的確な設備投資をすることによって入居率も上がり収益も向上することでしょう。

例えばサラリーマンの方が、転勤するのでご自分の家を賃貸に貸したいと考えます。空き家になってから、最初にリフォームをするのですが、その費用が50万円するとして、通常一般のご家庭で自分が住まない物件の為に50万円を出すにはとても抵抗があるでしょう。

そこでよく不動産会社から言われるのが、「礼金で40万円」頂くのでオーナーは10万円だけ負担して下さい。こういった物件は分譲貸しの物件によく見受けられますが、あなたが借りる場合その様な物件を借りるでしょうか？

例えば家賃8万円、敷金16万円、礼金40万円とします。確かに分譲貸しと聞こえは良いのですが、借りる側からすると最近は建物の性能も上がっておりますので、帰ってこないお金を40万円も払いたく無いわけです。

結局入居者が中々見つからず、3ヶ月・4ヶ月と過ぎてしまい、住宅ローンの支払いはあるのに家賃は入ってこないという最悪のパターンとなるわけです。空室期間が3ヶ月であれば24万円、4ヶ月であれば32万円の収入を逃してしまったことになります。これを募集の際にせめて家賃8万円、敷金16万円、礼金16万円としていれば入居者が早くに決まっていたとは思えませんでしょうか？

オーナー業をするには、オーナーの都合ではなく借りる方（もし自分が借りるならを考えて）の動向を的確に捉えることが大切であります。

全般的に自分の持ち物は気に入って購入するわけですから、他人の物より良く見えてしまうのが常です。しかし、家主業をこれからも続けてゆくのであれば、第三者的な視点で常に自分の物件を見続けることが必要です。

簡単に考えれば、自分が借主の立場に立ってみて自分の不動産を借りたいと思うかです。自分が借りたくないと思う物件は、他の方も借りたくない訳です。

第三者的な視点で見ることによって、その物件の良い点や悪い点、改善するべき部分が見えてくるのです。その改善する部分を早く見つけ、オーナー自ら率先して行動に移すことが、高い入居率を保ち、あなたの不動産経営の安定に繋がるわけです。