中古物件の一戸建ての場合、建物が古い場合は、土地の資産価値が比較的高くなります。土地の評価をしっかり行うことで、将来的にも価値のある物件選びが確かなものに。神戸市・明石市内で中古物件をお探しの方に、土地の評価から見た価値のある中古物件を見分ける方法をお伝えします！
将来の「建て替え・相続・売却」も考慮に入れて購入を検討
中古一戸建ての場合の価格とは、土地と建物の合計金額となります。住む家を探すだけであれば、その合計金額だけであれば特に問題ありません。
ただ、中古物件の場合は将来的に建て替えや更地での売却なども想定されます。その場合、物件価格を土地と建物に分けて考えることで、将来の資産価値を見据えた購入の考え方にも繋がります。
物件の土地部分と建物部分それぞれの金額を知るには
物件価格の土地と建物の評価額の計算方法
土地と建物の固定資産税評価額の比率を物件価格に掛けて出すのが一般的です。
売買契約書には土地部分と建物価格に分けられています。その金額は、固定資産税評価額を基準に決めていることが多く、場合によっては丸めた金額を、土地・建物の価格として決めることもあります。
例）物件価格が2000万の物件の場合
仮にその固定資産税評価額が下記の金額であるとすると、
土地の固定資産税評価額 600万
建物の固定資産税評価額 400万
物件価格のうち土地部分、2000万×600万/1000万＝1200万
物件価格のうち建物部分、2000万×400万/1000万＝800万
という事になります。
消費税の取り扱い
業者でない個人間の中古物件の売買では、消費税がかかりませんが、売主が消費税の課税業者だった場合は建物のみに消費税がかかります。その場合には、売買代金のうちに占める消費税の額を見れば、土地の評価額が分かります。
場合によって、税込み表記の場合には、売主側が手取り額を高くするため、建物の価値を低く見積もることがあります。消費税のかからない土地の評価を高めにすることにより消費税の額を減らそうとするわけです。
居住用に購入する場合には余り影響しませんが、収益物件の場合には、減価償却費に関係してきますので、建物価格があまりに低い場合には、適正だと思われる金額に訂正してもらえるように不動産会社を通じて売主に依頼しましょう。
マンション・団地の場合の土地評価
マンションや団地の場合の土地の権利については、マンション全体の敷地のうち建物の共有持分に対して按分されたものが評価額になります。
建物が存在する限り、その土地を売却したりその他に活用したりすることはできませんが、マンション一棟の建替え時には、土地の資産価値が負担額に関係してくる場合があります。
特に、築40年前後の中古団地だと、敷地や容積率にゆとりがある物件も多く、建物の価格以上に土地の資産価値が見込める場合があります。
中古物件の土地評価方法
物件選びの際に、将来的に価値の出る土地を選ぶことは大切です。将来価値が出るという意味は、現在ほかの土地と比較して割安であること、土地に利便性や希少性があり、値上がりが見込めるまたは値下がりに強いということです。
神戸市・明石市内で中古物件を購入する場合には、学区・環境・立地・形状・道路状況などを評価するようにしましょう。
土地としての価値が高い条件
住環境の良さを知る一つの指標として家賃相場が高いというものもあります。
個人差はありますが、神戸市・明石市内でも、学区やスーパーまでの距離・図書館・病院などの施設がどれだけ充実しているかも評価が高くなる条件です。ただし、周りの建物は、時代により変化する場合もあります。
特に景観については、永久に保証されるようなものではありませんので、景観を重要視する場合には近隣の将来的な計画なども調査するようにしてください。また、土地の評価は、土地そのものの形状や条件により評価額に影響します。
土地そのものの評価に関わる条件
- 南側に面している。南側の道路が広いなど、日当たりが良い。
- 道路との段差が少ない。階段などを使わなくても建物に入れる。
- 間口が広い
- 地盤が強い
- 角地
- 狭すぎない（2階建て ４LDKが立たないと評価額はやはり低くなる）
- 高圧線とか高速道路などが近隣にない
このように土地単独が持つ評価部分がありますので、建物を見に行った時に良く観察しましょう。
