契約後に事情が変わり、契約を解消したい場合以下のような解除方法があります。

• 手付解除

  手付金を放棄して契約を解除します。

  手付金には、契約不履行の際なんらかの賠償を求める「証約手付」、「違約手付」と、いつでも契約を破棄できる「解約手付」の3つがありますが、双方でなにも決めていない場合は、すべて「解約手付」ということになります。

• ローン利用特約
  による解除

  予定していた融資が受けられなくなった場合に契約を解除します。

  当初予定していた住宅ローンが借りられなくなった場合に、事前に取り決めておいた融資利用の特約の期限内であれば、手付金の放棄や違約金を請求されないで解除することができるというものです。

• 合意解除

  契約締結後に売主と買主の双方の合意により解除します。

  解除する事情には規定はありませんが、一方的に解除することは原則としてできません。

• POINT

  通常の交通機関を使っていく

  自分の足で最寄駅やバス停を確認しながら現地に行くことが重要です。車に乗ったのでは、交通の便や現地までの実際の距離が分かりません。

  駅・バス停等から現地までの「徒歩○分」の表示は、道路距離80ｍを1分として計算しています。実際には何分かかるのか確認しておいてください。歩くと商店街の様子や町並みも確認できます。車では確認できないもの、見えないものにも気付けます。

• POINT

  現地には2回以上行く

  現地や周辺の状況は、曜日・時間・天候などによっても異なるものです。雨の降る日や休日以外などにも現地に赴き、様子を見ておきたいところです。

• POINT

  近所や地元の人にも
  色々聞いてみる

  夜間の交通、商店街の営業時間、建物の評判など、その土地に住んでいる人に聞くと色々な情報が得られるかもしれません。

• POINT

  たくさんの人と一緒に行く

  家族やアドバイスをくれる人など、たくさんの人と一緒に行くと、一人では気付かなかったようなことを発見でき、より物件への理解を深められるかもしれません。

現地でのチェックリスト

現地を訪れた際のチェック項目の参考にご覧ください。

• 【不動産コラム】マンションを買いたい！現地では何を確認すれば良い？
• 【不動産コラム】マンションを買いたい！オープンハウスで確認しておきたい基本的なポイント

2021年4月からオンラインによるIT重要事項説明が解禁され、2022年5月18日より電子契約が可能となりました。それにより事前の準備等必要になりますが、非対面での取引が行うことが出来るようになりました。

メリット
１．日程の調整が付きやすい
２．遠方でも足を運ぶ必要がなくなる
３．録画・録音することにより取引の透明性が増す

重要事項説明書の重要性

取引する物件と取引条件等について一定の重要な事項を記載した書面を重要事項説明書といいます。宅建業者はこれを買主に交付し、説明しなければならないことになっています。

このように、重要事項説明は不動産の購入に際して大変重要なものです。

重要事項説明書は、必ず契約前にもらい、確かめたいこと、疑問のことなど遠慮なく質問し、その説明をよく理解したうえで、取引（契約）するか否かを決めましょう。

宅建業者が説明しなければならない事項については、宅地建物取引業法（以下「宅建業法」という。）35条に列挙して定められています。しかし、これらの事項以外にも、個々の取引事情によっては、買主が重大な不利益を被ることのないよう説明を受けることが必要な重要事項もあり得ます。

そのような重要事項については、単に口頭で説明を受けるだけでなく、重要事項説明書に記載するよう伝えましょう。

建築物の建材に使われたアスベストの経年劣化や建物解体時のアスベスト粉じんの飛散による健康被害が心配され、また、耐震偽装問題により耐震強度が不足した建物が存在することが明らかになるなど、建物の安全性に対する不安と関心が高まったのを受け、国は関連法令を改正し、規制を強化するなどの各種対策を行っています。

不動産取引においては、宅建業法が改正され、取引に関与する宅建業者に対して、「アスベスト調査に関する事項」と「耐震診断調査に関する事項」を重要事項として建物の購入者等に説明することが義務付けられました。

アスベスト（石綿）について

耐震診断について

上記より、法律の規制の面からは、新耐震設計基準で建てられたマンション、及び平成12年改正以降の木造住宅については、正しく設計・施工が行われていれば、安全性の高い建物になっているといえます。

• 入居者の評判をチェック

  住んでいる人に直接会って、住み心地や管理面などに問題がないか聞いてみると参考になります。また、NETでの口コミも参考になります。

• 管理規約の確認

  マンションには共同生活を円満・円滑にするために、管理組合の運営に関することや区分所有者相互の利害調整に関するルールや使用方法などについて定めた管理規約があります。

管理規約等で確認すべきこと

• 管理方式

  居住者の直接管理か管理会社の委託方式か？

  直接（自力管理）方式は、管理組合が全ての業務を自ら担当して行う方式です。管理費は少なくて済みますが、居住者に負担がかかります。

  委託（全部委託・一部委託）方式は、全ての業務又は一部の業務を管理会社に委託して行わせる方式です。居住者の負担は少なくて済みますが、管理費が高くなります。

  管理が委託されている場合は、重要事項説明書で商号、名称又は氏名及び住所と合わせてその者の登録番号を記載して説明することになっています。

• 管理費・修繕積立金

  前所有者の滞納金はないか？

  管理費・修繕積立金は、マンションを維持してゆくために必要不可欠なものです。前所有者に管理費や修繕積立金の滞納がある場合、管理組合はその滞納額を新所有者に対して請求できることができますので、忘れず確認しておきましょう。

  • 【不動産コラム】マンション購入後にかかる管理費・修繕積立金とは

• 駐車場・駐輪場・専用庭など

  特に駐車場についてはその使用方法などについてトラブルになることもありますので、管理規約のみならず使用細則などの関連する書面も確認しておく必要があります。

• 使用目的・利用の制限

  事務所などの禁止、ペット飼育の禁止など

  規約で専用部分の使用方法などについての制限をすることが出来ます。事務所使用、動物の飼育、フローリングへの変更などについて禁止されていないかなど、確認しておきましょう。

登記簿の閲覧の仕方、謄本・抄本のとり方

• バインダー方式の登記簿を備えている登記所

  登記簿は土地と建物に分かれています。所定の申請書を提出すると、誰でも閲覧することが出来、登記簿の謄本・抄本の交付を受けることも出来ます。申請する目的不動産の地番（土地）、家屋番号（建物）が分からない場合でも、登記所で調べる事が可能です。

• コンピューターシステムにより登記事務を行っている登記所

  所定の申請書を提出すると、誰でも登記簿の閲覧に代えて登記事項要約書の交付を受けることが出来ます。また、登記簿の謄本・抄本の交付に代えて、登記事項全部の証明書または登記事項の一部の証明書の交付を受けることが出来ます。

登記簿謄本などを見せてもらう場合は、謄本の交付年月日を確認しましょう。古いものは、その後記載事項が変更されている場合があります。中古住宅の場合は広告などで「築○年」となっていることと、登記簿の記載が一致しているかの確認も忘れず行いましょう。

契約締結時の留意点

• 判は必ず自分で押す

  「判を貸してください」といわれて渡したところ、自分の知らない書類を作られ、大損させられた例もあります。

• 口約束はトラブルの元

  あとで「言った」「言わない」の水掛け論になります。大切な約束は必ず書面にしておきましょう。

• 拇印や署名だけでも契約の締結は有効

  「判を押さないから心配要りませんよ」といわれて、気軽に拇印を押してしまい、後で違約金を請求された例もあります。

• 仮契約書は、作らない

  「仮契約だから...」といわれて気軽に判を押し、やめると言ったら後で多額の違約金を要求された例もあります。仮契約の性格は不明瞭な場合が多いので、作らないようにしましょう。