神戸・明石にも古い町並みがあります。40年、50年前の法律に合わせて文筆された土地や建物が今の法律とそぐわなくなってしまっている場合があります。古い町並みがこのまま生き残っていくには、直しながら使い続ける事になります。そのような物件を購入の対象にすべきかについてご説明します。
再建築不可物件とは
現状建物が建っているが、その建物を取り壊してしまうと、その土地には、もう建物を建てることができない物件のことです。
その理由は、建築当時、建物を建ててよかった土地が、法律が変わったため、接道義務を満たさないなどの理由で、現在は建ててはいけなくなってしまった土地になってしまったということです。違法状態の建物については、既存不適格と言います。
接道義務とは
建築基準法 第43条の規定により、建築物の敷地が、道路に2メートル（ないし3メートル）以上接しなければならないとする義務をいう。
再建築物件は安い。ただし問題点も。
再建築不可物件は、家が建てられない土地であるため、取引される価格は、非常に安いものとなります。合法的に新築を建てることができません。
安さにつられ、物件を購入し、無理やり建物を立てると、発覚した時点で取り壊し命令が出され、解体しなければなりません。
家として使えるのは、建っている建物をリフォームして住むという方法がありますが、そのリフォームには、制限があり、確認申請を行う必要がある工事はできません。
再建築不可物件のデメリット
- 住宅ローンがスムーズに組めない（完全に無理な場合も）
- 火災保険に加入ができない
- 売却が困難
問題点は…
問題なのは、一見道路に見えて、昔から普通に通行できる敷地でも、法律的に道路とみなされていない場合があることです。法的に接道していないと、建て替えが不可能になるので、現況だけでは判断できないので必ず、書類の調査が必要です。
再建築物件の活かし方
道路に接する土地にするには？
再建築不可の原因の多くが、接道義務を満たさないことです。接道義務を満たすようにするには、隣の土地と一体化する。道路につながるように土地を買う又は借りるまたは、道路と認められていない道路を道路として申請することです。
どちらにしても、費用、時間、労力がかかる上に、必ずできるとも限りません。そのリスクがあることを承知のうえで進める必要があります。近隣の方との昔の口約束などを頼りに話をすすめることは大変キケンです。
その他の対策・活かし方
- 隣の人に売る。
- 賃貸として貸す。
- 隣の土地を買う。
- 安くで売り出す。
- リフォームして住む。
大切なのはご近所さんとのつきあい
どんな場合でも、近隣の合意が必要な場合が多いので、長期的な視点で判断することが必要。
隣の敷地を買うなどで、再建築不可の敷地の価値が、数倍に上がることもあるので、そこまでやるつもりで買うのであればありかもしれません。
再建築不可物件はリフォームにも制約がある
法律の必要としている接道義務は、日常生活や火災時の避難などを考慮して考えられております。国の方針としては、違法状態の土地はできるだけ減らしていこうということだと思います。
リフォームして住めるとは言え、違法状態が解決できる目処が立たないのであれば、余程の理由がなければ、再建築不可物件の購入は、選択肢から外すほうが良いと思われます。
色々なリフォームの制約
- 増築はできない
- 大規模リフォームは難しい
- 構造部分の劣化時にどこまで改修するか悩む
それでも再建築不可物件について興味ある場合は？
購入した物件が、再建築不可であったということだけは避けなければいけない。売主は、売却時に必ず買主に伝えなければならない重要な事項。
しかし、その状況を完全に理解した上で判断するのであれば、再建築不可物件の購入も選択肢となります。相場よりも極端に安い物件は、再建築不可の問題がある場合があります。
物件資料の詳細をご確認し、神戸・明石市内で気になる物件がございましたらご相談ください。
