これから収益不動産をお考えの方へ

将来自分が年金を貰える年齢になったときに、今貰っている方のような金額を頂けるのか、誰しもが不安に思っていることではないでしょうか？

私のお客様の中でもサラリーマンをしながら不動産投資をされている方は、今不動産投資をするのは、お金儲けという認識よりも将来の為にとお考えの方が大半を占めています。

先日、ある金融機関の融資担当者から聞いたお話しですが、例えば45歳で住宅ローンを35年組んだ場合のお話しとして、現実問題として80歳で完済予定ですので、融資条件は満たしているのですが、その担当者曰く「お客様の将来を考えると35年間の融資はしたくない、例え今の支払いが苦しくとも20年ぐらいで完済できるようなプランを立てて頂く方が、お客様の為です」と聞かされました。

確かに65歳を過ぎても現在と同じ所得を維持することはとても困難なことであるでしょうから、担当者のおっしゃることはもっともであると感じました。

では、定年後のライフスタイル安定の為に今、何をすべきかが大切なのですがここでは不動産投資についてお話しします。一口に不動産投資と言っても何種類かあります。不動産信託・不動産転売・収益マンション等色々な不動産投資がありますが、収益マンションについてご説明します。

バブル経済が活発なころ、東京都内、大阪、九州、北海道等全国的に積極的な不動産投資が行われていました。最初は東京都心部から始まった収益物件ですが、地価の高騰によって十分な収益率が確保出来なくなり、より地価の安い新大阪や大阪市内～博多や札幌にまで波及していったわけです。

バブル崩壊前の物件価格は神戸市内でも新築のワンルームが2000万円程度していたものです。その物件が現在は400万円程度まで値下がりし、少し頑張れば現金でも手の届く物件となっているわけです。不動産収益の利回り計算は年間家賃収入を購入価格で割った数字で表しますので、

以上の表を見ても解りますように400万円を投資すると、約8年～9年で投資資金を回収し、不動産の購入原価がゼロになるわけですし、それ以降の賃料収入は全てあなたの利益となっていくわけです。

しかし、ただ単に物件を買えば誰でも儲かるわけではありませんので、上手に運用していくことが大切です。

まずは、ワンルームから

はじめて不動産収益物件を購入する際、まずは中古物件のワンルームか小規模のハイツ等をお勧めします。

通常金融機関で、アパートを買うからといってもなかなか融資をして貰えるわけではありません。出来れば自己資金として300万円～400万円は必要でしょう。

それだけの自己資金があれば中古のワンルームであれば現金での購入も可能でしょうし、勤務先や資産状況等、金融機関の属性が良い方であれば初回からの融資も可能でしょう。

まずは、350万円のワンルームを購入した場合のシミュレーションをしてみましょう。

但し、この計算はあくまでも常に入居者がいる場合の想定数字ですから、通常は買い増しをしていって、複数の物件の平均値をご自分の資金運用と考えておられます。

金融機関等で借り入れを行いアパート等複数戸の物件を購入した場合につきましては、次のステップで解説いたします。

初めての不動産購入は現金？銀行融資？

はじめての不動産購入は現金？銀行融資？どちらにするべきなのでしょうか？基本的に金融機関に行ってアパートを買うからと言っても簡単には貸して貰えません。

金融機関で投資物件の融資を受ける為には幾つかのハードルがあります。

物件評価とは物件の購入価格ではなく、その金融機関が独自に判断する不動産の土地建物としての評価金額に入居率や収入金額等を加えた総合評価で決定されますので、あなたの金融機関での属性が良い場合でも、アパートローンが組めない場合も考えられます。

物件評価としてはただ単に家賃収入が多いから高い評価が得られるわけではなく、土地の接道状況や面積、建物の構造等総合的な判断で評価されますので、あなたの属性がよくてもAの物件では融資が受けられないが、Aより収益率の低いBなら融資が受けられる場合もあります。

何事も動かなければ始まりませんので、先ずは自分の予算に合った物件探しを始めてみましょう。但し、物件を買う場合は自分にとって100点の物件には簡単には出会えないものと考え、ある程度の妥協もしくは無理をすることも必要な時もあります。

物件を探しておられる方はある意味、不動産会社の営業マンより集中して見られており、自分の予算で購入できる物件は自ずと理解されています。その上で物件を見られるわけですから、目を引く物件は自ずと自分の予算より高い物件となってしまうことが多いのです。

不動産で安定収入を得る為に

動産経営で安定収入を得る為のポイントは幾つかあります。

はじめて不動産投資を行われる際に大切なことは、まず収益率や価格重視では決して決めてしまわないことです。本当に物件も家賃も良くて価格の安い物件の情報が初めて購入するあなたの元に入るでしょうか？不動産会社に友人や親戚でもいない限り有り得ない話です。

そういった物件の情報は、営業マンと何度も取引をし、本当に親しくなってお互いの信頼関係が築けたときに、やっと入るかもしれない情報であります。

最初の購入物件としての注意点としては、確かに利回りも大事ですがご自身の目で確かめて、入居者が決まりやすく建物の管理が行き届いている物件に的を絞ってお探しすることをお勧めします。

一棟アパート等を購入する際も同じ考えですが

一棟アパートに関しましては、前所有者の管理状況が良くわかります。日々の清掃は当然のことで、鉄部や外壁の塗装工事や防水処理、設備等のメンテナンス等、今までの施工履歴によっては、購入後はあなたが全て責任を負うものですし、入居率にしても売却する条件をよくする為に、賃料や審査基準を下げて入居率を上げている場合もありますので、お気をつけください。

物件探しは…？

不動産を買おうとした場合、普通の住宅であれば、近所の不動産業者か折込み広告等で情報を入手できますが、収益不動産につきましてはインターネットか日経新聞等が情報収集のメインとなるでしょう。

但し、ネットや新聞広告は購入する際の情報収集の一つのツールとして活用するものとして、オーナーとして運営していくことも考えるとただ単に物件登録数が多い等の理由で判断することは禁物です。

まずはあなたが物件を購入するなら何処の地域で購入したいかも重要な部分です。なぜなら地域によって賃貸不動産の貸出し条件や退去時の敷金変換システムが違うわけです。

関東では敷金・礼金システムで退去時に部屋の破損部分は敷金から差し引くのが普通でしたし、関西では最近は減りましたが保証金敷引きシステムを採用していました。北海道では敷金は基本的に全額返還するのが当たり前であったりもします。その様な地域ならではの不動産市場の習慣も視野に入れた上で、物件を探すのも大切です。

入退去時の不動産会社に支払う手数料も地域によって違ってきます。本来宅建業法としては、賃貸の仲介手数料は貸主・借主の合計金額が月額賃料の1ヶ月分を上限と定めておりますが、広告協力費や広告料の名目でオーナーが2か月分・3か月分の手数料を払っているのが慣習として行われている地域も多々あります。

細かい内容になりますと、固定資産税の精算の起算日が4/1の地域もあれば1/1の地域もありますし、関東では入居者から預かっている敷金は売買の取引時に精算しますが、関西では敷金持ち回りと言って入居者退去時の敷金変換は新オーナーの負担で行うのが通例となっています。

リフォーム工事の価格にしても、地域によって単価が違ってきますのでそのあたりのことも購入地域決定の材料としてください。

購入物件の選別に話しは戻りますが、あなたが購入したい物件のエリアが決まったらその地域の不動産会社のホームページを検索し、担当者によくお話しを聞いて決定して下さい。

もしかしたら、そこで出会った担当者があなたの資産形成に欠かせないパートナーになるかも知れません。その人との出会いによって、あなたの将来設計の強力なブレーンになって頂けることも考えられますし、物件情報は通常市場で共有されていることも多いので、同じ物件を購入するのならあなたにとって的確な情報を親切に提案して頂ける営業マン重視で購入物件を決めるのもよいでしょう。

（参考：賃貸オーナー様必見 : 収益物件の買い方）

購入後の管理はどうする

購入したら次のステップへ

収益不動産を購入し、お任せする管理会社も決まりました。さあこれからあなたのオーナー生活が始まります。

入居中の物件を購入した方なら、別に何もしなくても毎月の家賃が入ってくるのを待つだけなのに…とお考えの方もいらっしゃるかもしれませんが、あなたはまだオーナー業の初心者でスタート地点に立ったばかりです。オーナー業はあなたが所有不動産を手放さない限りゴールはないのです。将来の安定した運営の為に今からすべき事を解説していきます。

まずは、あなたがオーナーになったことを入居者にお知らせする必要があります。通常は購入の際、不動産会社から書類等の手続きをしていただけますが、入居者からしますとオーナーが変わったという通知は、すごく不安に思うものです。

もしかしたら今住んでいる部屋を出て行くように言われないか等マイナスに考えてしまうものです。入居者と親しくなることはお勧めしませんが、入居者からすると立場は違えどもあなたは学校で例えるなら転校生的な立場になりますので、管理会社を通じて簡単な挨拶文を届けることをお勧めします。内容は簡単な文面で結構ですし、あなたの連絡先や住所等は記載する必要はありません。入居者の方にこれからも安心して住んでください程度の内容で結構です。

管理会社に委託するのであれば、オーナーはあまり入居者の方とは接点を持たず、一定の距離を保ってください。あくまでもビジネスとしての家主業なのですから、必要以上のお付き合いは禁物です。

一つ目の物件を購入したら次は二つ目の物件購入に向けての準備をしましょう。不動産物件での将来的な安定収入を目指すには、複数の物件を所有しそれらが円滑に稼動することが不可欠です。その為に常に次の物件購入に向けて準備を始めましょう。

まずは今後の金融機関とのお付き合いを考えて毎月入る家賃の入金管理からはじめます。収益物件を現金で購入した場合、翌月からワンルームですと４万円～５万円等の家賃が入ってきますので自由に使えるお金が増えた感覚になるのですが、そのお金に手を付けるのはちょっと待ってください。

マンションの場合ですと管理費や修繕積立金をその中から支払うのは問題ないのですが、金融機関は融資の際に長期的な金銭の出入りを重要視しますので、出来ることなら毎月の家賃は貯蓄と思い、経費分以外は我慢して使わないよう心掛けてください。

その積み重ねが、あなたの信用となり次の物件購入への大きな力となることでしょう。

ワンルーム家主から一棟オーナーへ

私のお客様の中には、最初300万円程のワンルームマンションを現金で購入し、その一年後に一棟マンションを購入されたお客様もいらっしゃいます。

その方のお話しですが、最初は新聞広告でのお問い合わせからお付き合いが始まりました。300万円のワンルームマンションでの反響で、早速その週の週末に来店されました。その方はその場で購入のお返事を即答でされ、若干の値段交渉はされましたが売主様も決断の早さに応えますとの事で、価格交渉も快諾頂き無事ご成約となりました。

不動産とは縁のものとよく言われておりまして、あなたのところにその情報が来ることは縁があるからであって、縁がない方のところにはその情報が来たとしても、成約には結びつかないとも言われます。購入されたお客様は、その物件と縁があったのでしょう。

それから一年後、そのお客様から相談があるのですが…。とご連絡を頂きお話しを伺うと、5000万円の一棟マンションの購入を検討しているのですが、一度見て貰えませんか？とのご相談でした。その方が私にご相談に見えたときには、購入の意思はほぼ決めていた状況でありまして、不安材料の確認について教えて頂きたいとの事でしたので、その不安点の対策等をご説明しご安心なされたようで、後日購入しましたとのご連絡を頂きました。

購入物件の管理を私共に依頼されましたが、トラブルがあった際にすぐに駆けつけるには距離がある場所でしたので、丁重にお断りいたしました。その後も、そのお客様には幾つかの物件を購入して頂き、着実な資産形成をされております。

その方が現在成功しているのは、自分に巡って来る縁を大切にし、素早い決断力でその縁を手繰り寄せることに成功したからだと思います。不動産購入において、決断力はとても重要なポイントとなります。その理由につきましては、後々解説していきましょう。

この方のように、初めての収益購入後、わずか一年程度で一棟マンションのオーナーになられた方もいらっしゃいます。ちなみにその方は普通のサラリーマンの方です。それ以外にも、初めての不動産投資でワンルームマンション１０戸を銀行融資で購入された方もいらっしゃいますし、毎年必ず一戸のワンルームマンションを購入されている方や転勤になるたびに、その地域で何らかの不動産を購入し全国あちこちに収益マンションをお持ちの方もいらっしゃいます。

インターネットが普及した現在、あなたのまわりにも不動産に係わるたくさんの情報が溢れているわけですから、常にアンテナを高くしてそのチャンスをものにしてください。

一棟オーナーになる前に知っておくべきこと

一戸のワンルームマンションからスタートして、あなたも遂に一棟のオーナーとなったとしましょう。マンションであれアパートであれ、その建物全てがあなたの物なのですから、これから本格的な不動産経営が始まると言っても過言ではないでしょう。

建物全てがあなたの物となったわけですから、そこから生ずる収益や費用はすべて直接あなたに掛かってきます。

区分所有のワンルームマンションと違い土地・建物の全てがあなたの物なのですから、法的な規制さえクリア出来れば、毎月の家賃以外にも様々な収益のチャンスがあるわけです。

しかし、良いことばかりではありません。収益が増える可能性が増すということは、それなりのリスクも増すと言うことを忘れないでください。

家賃以外にも色々な収入を得る手段が増えるのですが、区分所有のワンルームマンションでは発生しなかった様々な支出が増えてきます。その金額も１００円で済みそうな電球交換から数百万円の工事まで広い範囲に渡ります。それでも一棟マンション等が増え続けるのは、上手に運営し維持管理をきちんと行えば、安定した収入が得られるからでしょう。

区分所有建物の場合は管理費や修繕積立金を毎月積み立てて、その貯まったお金で計画的にメンテナンスを行いますので、建物の工事履歴や今後の予定は解りますが、一棟物件の場合は不動産会社からメンテナンスの履歴等をあなたが聞かない限りあまり教えてもらえないことが普通です。普通に考えれば、物が壊れるまで修理しないというのは当たり前なのかもしれませんが、不動産に関しては、壊れる前にきちんとメンテナンスすることをお勧めします。

売却物件の中にも○○年△月に外壁塗装済みや鉄部塗装済み等の文言が記載されているものもありますので、注意深く見ておいてください。

銀行からの融資はどうする

収益物件を増やしていくには、金融機関とのお付き合いは不可欠でしょう。普通に家を買うのであれば、金融機関で申し込めばきちんと対応して頂けるでしょう。

しかし、収益不動産を買うと言うことは金融機関からすれば、たとえあなたが普通のサラリーマンであっても投資家としてみられます。投資家に見られるということは、普通に家を買うようには簡単に金融機関はお金を貸してくれる訳ではありません。

あなたの給与・不動産収入・財務状況等を全て情報開示したうえで総合的に融資可能かどうかを判断します。その上で、あなたが購入したい物件の不動産としての土地・建物の資産価値や収益物件としての稼働状況等を総合判断して融資の可否が決定します。

融資金額の承認が取れた場合でも、まだ超えなければならないハードルがあります。それは融資金利の利率と返済期間です。融資は承認されても高金利の提示をされてしまうと、利回りで収益を生むのが不動産投資ですから、折角良い条件の物件を手にすることが出来たとしても、金融機関の金利が高ければその物件の魅力は半減してしまいます。

返済期間にしても同じことが言えます。通常アパートローン等の返済期間は10年から20年が目安とされていますが、購入する物件の構造や築年数によってあなたの希望する返済期間より短縮される場合もよくあります。あなたが20年間で完済する予定で融資を申し込んだとしても、10年返済や15年返済であれば承認しますとの回答も通常にしてあります。

確かに購入時点では満室で10年返済でも返済できる収支であったとしても、その状態で10年間ずっと維持するのは不可能に近いでしょう。なぜなら、その10年間に建物のメンテナンス費用は何処から捻出するかであるとか、入居者の入退居もあるでしょうし、空室期間もあることでしょう。

理想としては現時点での相場賃料に換算して入居率70％程度で返済できるような資金計画を立てることをお勧め致します。その程度の資金計画を立てておけば毎月の支払い計画に余裕を持てますし、建物のメンテナンス費用等もある程度捻出できるのではないでしょうか。

となり月額賃料の70％を想定すると月額28万円となり万一入居者が減ったとしても、ほぼ入金賃料で借入金の返済は何とか出来ることになります。

空室率の全国平均が約20％前後といわれておりますので、購入後の維持管理等をきっちりとすれば、マンションオーナーをしているのに資金ショートするという最悪の事態は回避出来るでしょう。金融機関によっては30年間の融資期間も受付してはいますが、基本的にアパートを新築する際等の条件付ですので、通常は20年を目安に検討してください。

但し、本来のお仕事より不動産投資の方がメインであると判断された場合には、事業用案件として扱われることもあり、その際は返済期間10年という場合もあります。

10年後、20年後を考えて

あなたは不動産投資というものをどのように考えていらっしゃるのでしょうか？

皆様それぞれに色んな動機はあるでしょうが、不動産投資は思いつきで簡単にお金が儲かるものではありません。現金を豊富にお持ちの方であれば、マネーゲームのひとつとしてするのも良いでしょうが、不動産は、あくまでも資産ですからそれを上手に運営し定期的な安定収入に結びつけることを念頭においてください。

不動産投資では基本的に現金で購入した場合以外では、金融機関の融資金の返済等もありすぐに全額の家賃がダイレクトにあなたの収入となる訳ではありません。毎月の収入から金融機関に返済することを何年も繰り返すことによって、10年後20年後には毎月安定した収入を手にすることが出来ます。

その反面、10年後20年後には建物の老朽化も進み、買い替えや大規模修繕のことも視野に入ってきますので、幾つもの物件の売却、購入、修繕を繰り返し、上手に買い替えしながら、10年20年の長期的なビジョンで資産形成をおこなってください。