ご存じですか？
中古物件の売買時のリスクを保険でカバー！
僅かな費用で、安心の保証。
新築物件と中古物件の大きな違いは、建物の信頼性と保証面です。神戸・明石市内でも、多少価格が高くても、築浅物件やマンションのほうが比較的安心して取引されているのは、物件の隠れた欠陥についての不安が少ないのが要因だと思います。
一方、神戸・明石には、価格的に築年数の古い物件も人気があります。それらの物件のリスクについては、瑕疵担保保険というものでカバーする流れになっており、売主・買主共に以前より安心して物件の売買が可能となっております。
不動産中古物件売買の最大のリスクとは
それは、売買成立後、物件に隠れていた問題点が見つかることです。
建物の瑕疵（隠れた欠陥）は、売主様の責任です。損害を受けるのは買主です。
その問題を解決するのは、契約に基づいた交渉になります。最悪の場合、裁判となる場合があります。
売主の契約不適合責任の範囲
売主の「契約不適合責任を負わない」という特約は有効か？
契約時に、瑕疵担保を負わない旨の特約をした場合には、その特約は有効となります。ただし、知りながら告げなかった事実については、その責任を免れることができません。
現実には、買主による、「予測可能である範囲内の欠陥である」「売主が雨漏りを長年放置していた」「瑕疵担保免責について知らなかった」という主張により、紛争になる場合があります。
中古建物の現状有姿取引と契約不適合
「見たままで取引する」は、契約不適合責任を逃れるではない
不動産の売買時に、現状有姿取引という言葉を使う場合があります。物件の「見たまま」で取引するという意味では使われますが、売主の物件の契約不適合責任が免れるという意味ではありません。
ですので、この言葉により、売主様の契約不適合責任が免責になることはございません。売主様は仲介不動産業者の説明に注意してください。
自動車保険の購入と比較すると…
自動車事故=住宅の瑕疵
共通点：
予期できないリスク・背負いきれない責任
多くの人が、自動車を運転していますが、すべての人が事故を起こすわけでもありません。しかし、万が一の事故が発生した場合に、その責任が、自分で負うことのできる範囲をはるかに超えてしまう可能性があるため保険が必要となるわけです。
自動車保険と同様に、中古物件の売買時には、将来のリスクに対応する必要があります。
契約不適合の責任は誰に？
瑕疵が発生した場合に、買主は誰かに責任取ってもらいたいと考えます。
通常はまずは、売主、そして仲介不動産会社となります。
売主
契約不適合責任は、一般的に、引き渡しから2～3ヶ月と設定される場合が多い。この期間に発見された瑕疵は、売主に請求できる。売主が宅建業者の場合は、最低でもその期間は2年と決められている。
住宅の欠陥については、買主は、補修工事を要求することもできるが、補修工事を要求することなく、その欠陥から生じた損害を金銭で賠償するように要求できるためその責任を負うことになります。
不動産仲介業者
宅地建物取引業法では、売主及び仲介業者は、売買物件における【重要事項】につき調査し、取引の相手方等に説明する義務があると規定しています（同法35条）。
1号・不動産の権利関係、
2号・都市計画法・建築基準法上の規制、
4号・上下水道配管状況等etc
これらはあくまで例示であって、これ以外は調査、説明する必要がないというわけではないことに注意しなければなりません。
ある程度の調査では、物件の瑕疵まではわからない
ある程度の調査とは、宅建業者として相当の注意をもってする調査であり、一般人であれば購入をためらうような嫌悪事項などは調査、説明しなければならないとされています。
不動産業者の物件への調査は、判例では、床下や天井裏まで覗くことを求められていません。また、地盤が軟弱であるかどうかの聞き込み調査や資料での調査は必要であるが、土地を実際に調査する必要はない。
つまり、中古物件に瑕疵が発生した場合に、
不動産業者が行うべき調査・説明義務を果たしていた場合、
仲介不動産業者に責任を負ってもらうことができないわけです。
不動産仲介業は、買主をこのようなトラブルに巻き込まないため、
法律的・建築的・心理的な物件情報公開を、信頼を持っておこなうことが使命となります。
中古物件の瑕疵問題の解決策！
中古物件の売買には保険をかけましょう
中古住宅の流通には保険が不可欠です。今の中古物件の売却は、物件に瑕疵が発生した場合、売主・買主にとって予測できないリスクと背負いきれない責任が発生するため、それらをカバーする必要があります。
一戸建て既存住宅の保証期間と保証費用
- 保証期間
- 1年または5年
- 保証額
- 500万円または1,000万円
検査を行った事業者が瑕疵保険に加入することで、“保証書”と“保険付保証明書”が買主に交付されます。
- 保険の加入方法・審査・金額について、より詳しく知りたい場合は担当者にお尋ねください。
- この保険は、建物の寿命・品質について主要な部分を検査しその部分について保証するものです。
- 建物調査費用は、物件の状況や調査内容により変動します。
保険の詳しい仕組み
売主または買主との約定に基づき、住宅を検査した検査事業者が住宅の構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分の隠れた瑕疵により、買主に対して発行・交付した住宅あんしん保証所定の標準保証書に基づき負担する瑕疵保証責任を確実に履行するために、検査事業者が加入する保険です。
万が一、検査事業者の倒産等により、瑕疵の修補等が行われない場合には、買主が直接保険金を請求できます。
保険の対象となる住宅
- 売主が宅地建物取引業者以外の者
- 既に人の居住の用に供したことのある住宅であること
- 新耐震基準を満たす住宅であること
保険の対象となる基本構造部分
基本構造部分とは、住宅の品質確保の促進等に関する法律および同法施行で定められた柱、基礎等の構造耐力状主要な部分および外壁、屋根等の雨水の侵入を防止する部分を指します。この基本構造部分の瑕疵が本保険の対象となります。
一定の条件を満たす共同住宅の場合は、検査内容を合理化したプランをご利用いただける場合があります。
RESTAは、株式会社住宅あんしん保証の登録事業者です。
