売却だけではなく、借り換えの場合にも影響があります。担保割れでも借り入れできるローンはありますが、担保割れしていなければ、借りられる住宅ローンの選択肢が増えます。金利の変動による借り換えを考えた時に有利です。

住み替えのおおまかな流れ

住み替えは、今お住まいのマイホームの売却新しいマイホームの購入を同時に検討することになりますので、しっかり計画を立てましょう。

1. 1 住宅査定

   現在の住宅の査定を行い、売却可能価格を把握します。

2. 2 購入資金計画

   売却可能価格をもとに購入する住宅の資金計画を立てます。

3. 3 売出し開始・情報収集

   売り出しをスタートさせる一方、売りを先行させる場合は購入する住宅の情報収集をし、
   買いを先行させる場合は購入の売買契約を結びます。

4. 4 条件交渉・売買契約

   買い手がみつかったら条件交渉をし、売却の売買契約を結びます。
   売りを先行させる場合はここで購入の売買契約を結びます。

5. 5 引渡し・入居

   売却する住宅の残金を決済して引き渡し、購入する住宅の残金を決済して入居します。

住み替え時の資金計画のポイント

売却が先で、購入する物件がすぐ決まらなければ、一時期仮住まいをしながら新居を探すということもあり得ますが、売却金額が決まっていれば購入に充てられる資金も見えますので、そちらの方が手堅く安全な方法といえます。

住宅の買い替えを考える際の一番のポイントは、今住んでいる住宅がいくらで売却できるかということです。取得時に比べて物件価格が下がっていれば、今住んでいる住宅を売っても借入金が残ってしまうことになるからです。この状態を「担保割れ」といいます。

買い替えをする場合には、現在の借入金を全額返済して、新規に住宅ローンを組むことが原則となりますので、他の物件を担保として提供するか、自己資金で不足分を補うことになりますので、現在の物件の評価額がわかったら、以下の計算式でまずは収支を確認してみましょう。

買い替えローンの検討

金融機関によっては住み替えローンと呼ぶところもあります。買い替えローンとは、現在住んでいる住宅を売却して住み替えをするためのローンで、都市銀行をはじめとした、様々な金融機関で扱いがあります。金融機関にもよりますが、一定の条件に該当すれば、新居の担保評価額の１５０～３００％といった条件で融資を受けられるため、担保割れしている場合は利用を検討してみましょう。

買い替えローンの場合でも、既存の住宅ローンの毎月返済額よりも低利な資金の活用ができれば、返済額を抑えながら利用することが可能ですので、シミュレーションをしてみることをおススメします。

担保評価を超えた条件の融資を受けることが出来る場合も、住宅ローンを借りる考え方の基本どおり、きちんと支払える額を算出した上で、売却物件を検討することが大切です。無理をして物件を購入すると、生活スタイルに影響が出る場合があります。