不動産会社を選ぶまで仲介手数料のはなし
不動産業界のルールは独特の物があり、今回は仲介手数料のルールも七不思議の一つです。すこし雑談になる部分もありますが、その不思議についてお話します。
仲介手数料3％＋6万円は、約定報酬の上限と規定されているのになぜどこでもこの上限なの？
日本には、医者・弁護士・司法書士など資格による業務で報酬が規定されている職種があります。不動産の場合は、売買契約を行うに対する報酬を国が定めています。この報酬より高い金額をもらうことはできません。では、なぜ上限なのでしょうか？
それは、3％＋6万円もらえるという前提で、不動産の事業を行っているからです。この前提が崩れれば、不動産という仕事のやり方がすべて変わることになるでしょう。IT化が進み効率化が起きれば、この報酬をもらわなくても成立するなら価格は下がっていくと思われます。
不動産業界の特殊な事情として、他者と物件情報を共有する必要があるため、特別強い力を持たない限り、1社だけで仲介手数料を下げても商売にならないという現実があります。一部の会社の仲介手数料割引が広がらないのはそのためです。
賃貸では、借り主の仲介手数料半額が大手を中心に浸透したため一般化しつつあります。それが実現したのは、インターネットでの広告活動によりコスト削減ができたため価格競争が起きたと言えます。
どうして仲介手数料を半額にできる？
不動産会社は買主・売主とも自分で見つけて契約をした場合、仲介手数料は、買主と売主から両方もらえる仕組みです。それを両手取引と言います。
現在、売主から売却依頼を受けた場合には、レインズという業者間ネットワークに掲載します。それによって、買主を探す仕事は、ほぼすべての不動産会社で可能となります。
そうすると、売主の仲介を依頼されている不動産会社は、自社で買主を見つけるよりも、他者が買主を探してくる可能性のほうが高くなります。であれば、売主の仲介業者は、売主からの仲介手数料しかもらえなくなります。それであれば、最初から買主からの手数料を無料にすることで、集客と早期売却を図ろうと考えてもおかしくありません。
その結果、購入者の仲介手数料が無料になる場合があります。しかしその反動として、買主を探すその他の不動産会社からの不評を買うために、その不動産会社が孤立しがちです。
長期的に見れば、その不動産会社の販売力が弱まっていく可能性があるため、購入希望者にとっては嬉しい話ではありますが、残念ながら余り広がっていかないのが現実です。
仲介手数料の根拠は？
不動産会社の収入は、売主様・買主様からいただく仲介手数料のみと言えます。
仲介手数料は、専門的知識にもとづいて、トラブルのないように手続きを進める業務の対価と販売活動のための広告費の実費の部分に充てられます。不動産業者としては、最小限のコストで成約に結び付けなければなりません。またもし売れなければ、完全に赤字となります。
ただ、お客様の物件を売却するのが仕事なため、値段は自分たちだけでは決められません。このように考えると、仲介手数料をいただく上で、結構厳しい環境に置かれていると思います。また、仲介手数料は、物件価格に対して３％＋６万円となりますので、（金額が低い場合は計算方法が変わります）高い物件ほど、利益率が高くなります。
結果的に仲介手数料が低い物件については、取り扱う業者が少なくなりがちです。
仲介手数料の割引のメリットデメリット
仲介手数料を割引するということは、問い合わせをもらうために、媒介契約を行った後にかける販売活動費と業務への対価の割引を行っていると言えます。
その結果、サービスの低下する場合がありますので、割引を行っている会社に仲介を依頼する場合は慎重さが必要です。
「インターネットの活用によるコスト削減を行っている」「一時的なキャンペーン」などの明確な理由があればOKでしょう。
売買において仲介手数料は、大きな費用を締めますので少しでも安くなるのであれば助かるのは間違いありません。