売却価格はどう決める？収益物件の売却の場合
同じ不動産物件でも、住むための物件については、近隣の相場から売却価格を想定する「取引事例法」を中心に行ないますが、投資マンションは将来生み出す利益を現在の価値に置き換える「収益還元法」も組み合わせ売却価格を決定します。
収益還元法とは
収益物件は、不動産の値上がりを期待する場合を除いて、利回りを中心に選択を行ないます。利回りの元となる金額が、家賃や地代などの収益になり、その収益を生み出すためにいくらの投資を行うかという部分が物件価格となります。
年間120万円の売上がある物件を1500万円で買ったとしたら、120万円÷1500万円＝0.08で、利回り8％という計算になります。
この表面利回りから、将来にかかる修繕費の積立や空室率の想定、金利の上昇や家賃の上昇・下落などを踏まえ、リスクを想定し収益の計算を行います。
この利回りから物件の適正価格を出す場合ですが、毎月の家賃収入が、120万円だった場合、10年間で1200万円となります。単純に1200万円で物件を購入した場合には、利回りが10％となるかといえばそうではなく、10年かけて入ってくるものなので、購入代金は、1200円以下にならないと10％の利回りにならない計算となります。
このように将来の収益を現在価値に割り引いて考えることになります。
売り出し中に、退室があった場合は？
収益物件は、空室率により目先の想定利回りが変わるため、入居の状況は、購入希望者にとっては大切な情報です。
特に戸数が少ない物件であれば、購入初期の資金が厳しいタイミングでは毎月の現金収入に直結することなので、空室は大きな問題です。物件価格に影響します。
入居者から預かっている敷金について
収益物件の場合には、オーナーは入居者から敷金を預かっています。いずれは返却しなければならないお金ですが、物件売却の時には一般的に買主に引き継ぎます。ぎりぎりの自己資金で物件を購入する買主の場合には、預り金とはいえ、手元にあるとありがたいお金です。
関西では、引き継ぐ敷金が売却代金に含まれていることが多いです。