No.199

築年数を経過している物件は何に注意すれば良いか？

築年数が経過している中古物件を購入するときは、その建物の「建築確認」の日付をチェックしましょう。というのも、建築確認の日付によって、耐震基準がどの基準に該当するかが決まるからです。細かいところではありますが、物件選びの要素として覚えておきましょう。

建築基準法の改正

地震大国である日本は、大地震などがキッカケで耐震基準（建築基準法）を何度も見直しています。主な変更は以下3回です。
・1981年：旧耐震から新耐震へ
・1999年：次世代エネルギー基準を導入
・2003年：新築住宅に24時間換気システム

築年数が経過している物件を購入するときに、その物件の竣工日が上記の年数の境目であれば十分注意しましょう。なぜなら、耐震基準が改正される前に建築されたのであれば、資産価値が今後落ちやすくなるからです。

では、前項で解説した3つの改正について具体的に見ていきましょう。

○1981年：旧耐震から新耐震へ

最も大きな改正が、1981年に行われた改正です。そのため、この年数を境に旧耐震・新耐震という呼び方をしており、旧耐震物件の資産価値は低いです。というのも、新耐震は震度5程度の地震に対しては、「大きな損傷をしないレベル」となっており、震度6～7に対しては「倒壊しないレベル」と定められています。

一方、旧耐震の場合は震度5前後の地震に対して「倒壊しないレベル」であり、震度6～7の地震に対しては記述がありません。要は、震度6以上を想定した造りになっていないということです。そのため、1981年以前の物件で耐震改修工事を指定ない物件は、非常にリスクのある物件と言えます。

○1999年：次世代エネルギー基準

次に、1999年の時世代エネルギー基準です。次世代エネルギー基準ができたことによって、住宅の断熱の基準が上がりました。ただし、これは義務ではないので、全物件の断熱性能があがっているわけではありません。

そのため、この年代の境目のマンションは、次世代エネルギー基準を満たしているかどうかを確認しておきましょう。これは資産価値の観点というよりも、自分がその家に住んだときの快適さに直結します。

○2003年：新築住宅に24時間換気システム

最後に、2003年に改正された、24時間換気システムです。マンションは気密性が高いので、空気が室内にこもりやすいです。そうなると、結露ができやすかったり、悪い空気が室内にこもりやすかったりと、デメリットが多くなります

ハウスダストの原因の1つに、「空気の循環が悪い」という点もあり、2003年に改正されました。特に小さいお子さんがいる家庭などは、24時間換気システムがあるかは重要です。

ハウスダストはもちろん、アレルギー物質があっても空気が循環すれば和らぎますが、24時間換気システムがなければ空気がこもってしまうからです。

検討している物件が、1981年、1999年、2003年付近に建築された物件であれば、上述した点は必ずチェックしましょう。後々の「資産価値」と、「住んでいく上の快適さ」につながる重要な要素です。

では、前項で解説した3つの改正について具体的に見ていきましょう。

○1981年：旧耐震から新耐震へ

○1999年：次世代エネルギー基準

○2003年：新築住宅に24時間換気システム