直接取引は可能か？注意点を徹底解説

不動産を売却するときには、一般的に不動産会社に仲介を依頼します。しかし、実は「直接取引」といって売主と買主が直接売買契約を交わすこともあるのです。しかし、直接取引するとリスクもあるので、今回はその点を解説していきます。

直接取引は可能か？

結論からいうと、直接取引することは法的に問題ありません。というのも、いわゆる「宅建業」と呼ばれるものは、以下のように定義づけられているからです。

・宅地（土地や建物）を不特定多数に反復して売買や交換
・賃借の代行や媒介など

宅建業に該当する場合で自ら売主になるときは、法人格として宅建免許を取得している必要があります。しかし、自分の所有している不動産を売却するということは、不特定多数へ売却するものの「反復」して売却活動をしているわけではありません。

もちろん、賃借の媒介や仲介でもないので、自分の不動産を売却することは宅建業に該当しないということです。そのため、不動案会社の仲介は不要であり、直接取引しても問題ないのです。

直接取引のリスク

しかし、直接取引には以下のようなリスクがあります。

・金銭トラブルリスク
・瑕疵担保責任に関するリスク

上記で挙げたのは一例であり、専門家が不在の状態での取引になるので、不動産売買に関するあらゆる面でリスクが発生します。

○金銭トラブルリスク

不動産売買時は、売主は買主から契約前に手付金を預かり、残代金を入金してもらってから引渡します。その手付金には違約金の効果もあるので、通常の売買契約には「手付金の取り扱い」や「ローン特約」など、トラブルにならないような項目が含まれているのです。

不動産会社の仲介がない以上、これらのリスクをお互い知っておく必要がありますが、「知らなかった」場合にはトラブルに発展するリスクがあります。

○契約不適合責任に関するリスク

契約不適合責任とは、「建物の瑕疵（欠陥）を売主が責任をもつこと」です。契約不適合責任を追及されると売主にはリスクがあるので、契約前に以下のようなことをします。

・不動産会社と売主、買主とで設備不良がないかの確認
・エアコンや照明などをどうするかの確認
・契約不適合責任になりそうな箇所は告知書で告知する
・契約不適合責任を負う期間などを決める

このようなことは専門家がいないとできないことであり、事前にリスクヘッジしていないと大きなトラブルに発展する可能性があります。

直接取引するなら専門家を介そう

前項のようなリスクがあるので、仮に直接取引する場合には専門を介した方が良いです。たとえば、重要事項説明書・売買契約書の作成を不動産会社や司法書士に依頼することができます。

また、その説明を不動産会社の宅建士に依頼することも可能です。その場合には費用がかかりますが、仲介手数料を支払うよりは安価になります。

まとめ

このように、不動産売買において直接取引は法的に問題ありませんがリスクはあります。そのため、重要事項説明や売買契約に関しては専門を介した方が良いでしょう。

（関連コラム：不動産の個人間売買は本当にお得？）
（関連コラム：既存住宅瑕疵担保保険）