No.209

「利回りが高い＝資産価値が高い」とはならない理由

不動産投資において「利回り」という指標は非常に重要です。投資物件のポータルサイトを見ると、最寄り駅などの立地条件のほかに、トップページには大きく利回りが掲載されているはずです。

もちろん、利回りだけで物件を判断するのはダメですが、利回りを見ないで物件を購入する人はいないでしょう。しかし、実は利回りが高いから資産価値が高いという構図にはならず、むしろ逆の構図になることが多いです。今回は、そんな利回りと資産価値の関係を解説していきます。

利回りとは？

そもそも利回りとは、以下の計算式で算出される指標です。
・表面利回り：年間賃料収入÷物件取得費用
・実質利回り：（年間賃料収入－年間経費）÷物件取得費用

このように、表面利回りは経費を加味せず計算しており、実質利回りは経費を加味して計算しています。いずにしろ、利回りは「物件取得にかかった費用を何年で回収できるか？」を数値化している指標です。

さて、そんな利回りが高い物件とはどのような物件でしょう？前項の計算式を見る限り、年間賃料収入が高い、もしくは物件取得費用が安くなると利回りは高くなります。ただ、ポータルサイトなどで掲載されている利回りの「年間賃料収入」は相場価格で計算しているので、高い金額で提示している例は少ないです。

つまり、利回りが高い物件というのは、大半は取得費用が安い物件というわけです。言い換えると、「利回りが高いのは価格が安い物件」ということであり、価格安いということは何かしら「安い理由」があります。たとえば、築年数が経過していたり、室内環境が悪かったりとマイナス面がある物件です。

そのため、取得費用が安い物件は資産価値が低い物件であることが多く、結果的に利回りが高い物件は資産価値が低い可能性が高いということになります。

このように、利回りが高い物件は何かしらのマイナスがある物件が多いということです。もちろん、掘り出し物件である可能性もありますが、大事なのは利回りだけに惑わされないことです。

利回りが高いときは、きちんと物件の中身を見極めなければいけません。なぜ利回りが高いのか？なぜ物件取得価格や安いのか？もしくは家賃収入を高く設定していれば、本当にそれほどの家賃収入を継続して得られるか？の検証が必要です。

逆に、利回りが低くても資産価値の高い物件なら、コツコツではありますが確実に収益を生む物件と呼べるでしょう。

このように、利回りの高さは決して資産価値とイコールではありません。特に、不動産投資の場合は安定して継続的に家賃収入を得るのがメインの投資なので、それが崩れると投資するメリットが小さくなります。

そして、利回りが高い物件は、その点が崩れやすいのです。決して利回りに惑わされず、その物件の本質を見るように心がけましょう。