売却の予備知識住み替えタイミングとお金の話

今住んでいる家を売却して、新しい家を購入する場合、多くの方が売却代金を購入資金の一部に充てる計画をされると思います。

なかなか住み替えが進まない理由としては、希望の価格で売れないということがあります。実際神戸市・明石市内でもローンの残債よりもかなり安い価格でしか売却できない場合が多くあり、タイミングによっては資金的に大きな負担が発生します。

住み替えを検討する場合には、購入と売却のいずれを優先させるかの2タイプを基本に、しっかりとした計画が必要です。

「次の物件を探すのは、まずは今住んでいる物件が売れてから。」という考え方です。

現実的な話として、今の家が売れないと次の物件を購入する資金がない場合には必然的にこのようになります。売却活動を行っている間に、購入したい物件を探すことになりますが、売却の目処が立たない限り、物件探しにもなかなか身が入りません。

もし、買いたい物件が見つからない時点で、売れてしまった場合には、買主に交渉して引き渡しの時期を相談するか、賃貸や実家などで仮住まいをするなどしながら、購入する物件を探すことになります。

売却を優先させる場合の計画の立て方としての一番のポイントは、売却代金と貯金でローンの残債を完済できるかどうかにあります。残念ながらほとんどの場合、売却価格だけでローンを完済できることは少ないので、売却損という形で幾らかの支出が発生します。これは、精神的にも資金的にも苦しいところですが、よほどの好立地でない限り、住み替えでは避けて通れないでしょう。

売却を優先させる場合の売却計画としては、まずは希望額で売却をスタートさせ、気になる物件があれば、多少の値引きは覚悟してでも売ってしまうことで住み替えなどの負担や購入したい物件を逃すことを避けることも戦略の一つです。

転勤や学区の関係などで引っ越ししなければならない事情が発生した場合や、住みたい場所がどうしてもある場合などで、購入を優先させる場合には、住宅ローンを払っていける場合や貯金が十分にあるなど、２つの物件を同時に所有出来るだけの収入や資金的な余力が必要です。

そういう条件を満たしている方であれば、売却は計画通りに進めることができるでしょう。空き家にするにはもったいない場合には、セカンドハウス的に利用したり、一時的に賃貸に出したりすることも可能です。

ただ、住宅ローンの残債が多い場合には、早期に売却をおこなったほうが、10年、20年での損益では得になる場合もあります。その理由は、銀行のローンは、最初は金利の支払いばかりで、元本の減りが少ないためです。この辺りは、市場の相場と、金利支払い負担をシミュレーションし、売却を進めることをおすすめします。

このような、資金的な余裕がない場合には、売却を急ぐことになりますので、不動産業者による買い取りや相場よりも低い価格での売り出しを行うことも計画し、その前提での売却代金での資金のシミュレーションを行うことをおすすめします。

• ローン返済額シミュレーション

住み替えは、賃貸物件にお住まいの方が、物件を購入される場合よりもタイミングと資金力に計画性が必要ですので、神戸市・明石市の物件を売却する場合にもじっくりと検討を行ってください。