売却の予備知識空き家を賃貸に出すメリットとデメリット
転勤・相続などにより、空き家となった物件についての活用に悩むオーナーさんが増えています。
神戸・明石でも、長期不在の状態で、賃貸にも出されず、売却物件として市場にでてもない物件が多いのがその証拠です。いきなり売却となると少し決断することにためらいがあるため、まずは賃貸に出して様子を見て・・・という考えになることも多いです。
賃貸に出す事によるメリットとデメリットはどんなものがあるでしょうか？
メリット
家賃収入が得られる
住まなくなったマンションや家について、ローンの支払が残っている場合には、とても重要な収入源となります。家賃収入だけで、最低限、住宅ローンの完済ができれば賃貸経営は成功でしょう。
その後売却するにしても売却益が発生しますし、引き続き賃貸として貸すにしてもリスクが極端に低くなります。立地が良ければ、比較的家賃が高く、入居者にも恵まれるでしょう。その収益を利用して、別の物件を購入し不動産オーナーとしての道を歩み始めるかたもおられます。
サラリーマンでも節税することができる
源泉徴収で納税を行うサラリーマンには、自分で購入したものに対して実際に経費として認められものがほとんどありません。
しかし、賃貸収入は、事業所得として総合課税されるため、サラリーマンの給与所得と合算（損益通算）をおこなった上で、所得税・住民税を納めることができるのです。
給与所得が多いほどこの効果は高いです。ただし、この仕組を上手に利用するには、税務のプロに相談するか、専門書を見て調べるなどの準備は必要です。
デメリット
空きや状態の場合、経費だけがかかる
賃貸に貸し出す場合には、リフォームなどの事前に資金が必要になる場合が多いので、回収しなければ赤字になります。空室状態では、収入ゼロとなりますのでその間の負担に耐えられるかというリスクがあります。
入居中の物件の売却価格は安くなりがち
収益物件としての売却となるため、購入者も「投資家」となる場合が多いです。そのため、住むために購入する場合よりも、価格に対する見方がシビアになります。
また、住む方が購入を希望している場合にも、入居者が退去するまで住めないことと、中の状況が見えないため安くでしか買おうと思わないということもあります。
収益物件となった時点で利回りでの判断となります。立地が良い物件であれば逆に高く売れる場合もあります。
定期的な出費が発生する
入退去時には、最低限リフォームを行うことが必要になります。
クロスの貼替えやハウスクリーニング程度であれば、敷金などでまかなえると思いますが、キッチンの入替えなどの場合には、家賃収入で回収できるまでは、一時的に支出が先行します。
その資金を蓄えておかないと、入居者確保も難しくなります。
一般的には、空室率が平均15％程度で計算し、それでも採算が合いそうな物件であれば、賃貸物件での貸出も選択肢になると思われます。