9章相続のための売却ポイント
財産として不動産を所有していた場合、その本人が亡くなった時点で、相続という問題が発生します。相続人が複数いる場合には、売却の前に、遺産相続・相続税などの問題で、弁護士や税理士の出番が先の場合も多いでしょう。
その結果、遺産分割協議を経て遺産を分けることになります。不動産以外の財産がある場合に、その不動産を誰かが所有し、他の遺産を受け取るという事も可能ですが、それが難しい場合、不動産を現金化して分割することになるか、不動産を分筆し分けることになります。その場合には、分筆した土地がお互いに取って平等であるか、市場価値を損なわない分筆になっているかが重要になります。
そこで不動産鑑定士の鑑定評価が必要になる場合があります。評価額が同じでも、日当りなど全く平等に分けることは難しいので、結果、売却して分割する事もあります。
不動産を共有している状態で、共有者の誰かに不幸があって、その子どもたちがさらに相続するようなことになると、共有関係がますます複雑になります。老朽して修繕するにも、取り壊して建て替えるにも、売却するにしても、共有者全員（共有者が亡くなっているときはその相続人も全員）の承諾が必要になります。
また、いったん成立した共有関係を解消しようとしても、通常、いくらかの現金が必要になりますので、なかなか難しく、いつまでも共有のままになってしまいます。
また、収益不動産を相続することになった場合は、家主さんの立場を継承することになりますので、家賃収入を得ることができますが、その反面、修繕義務や税金負担など、家主さんの義務も継承することになります。収益不動産の建築費や購入費のローンが残っていれば、そのローンも継承することになります。その場合は、共有名義として相続することはできるだけ避けたほうがよいでしょう。その場合は、売却して換金という手段ととります。
相続税を納める必要がある場合には、出来るだけ早く売りたいと思うこともあるでしょう。逆に特に焦って売る必要も無い場合もあるでしょう。相続財産の土地の売買の場合には、デベロッパーや地元の不動産業者が買い取って、分筆して何区画かに分筆して売る場合が多いのも特徴かもしれません。大きい土地や価値の高い不動産ほど相続税の評価額が高くなり、支払いのために現金化の必要なことが多いのも理由でしょう。
余談ですが、明石市内・神戸市内の不動産が、相続が起こる度に、大きな土地が、建て売り用の３０坪程度の区画に分筆されて行くのは、少し寂しいですね。今後少子化で、建物があまる事はあっても足りなくなる事がない将来において、ゆとりある敷地に適度なサイズの家をたてることになって行くでしょう。話が少しそれました。相続に関係する不動産売買は、需要と供給以外の理由で市場に供給されるので、売る場合には価格について調査が必要だと思います。