No.102

どうする?収益物件のNG設備

設備が賃料収入に影響する?

賃貸アパートやマンションのオーナーにとって、空室が続くことは賃料収入に直接影響する大きな問題です。問い合せや内見はあるのに空室がなかなか埋まらないといった場合、その原因は物件の設備や仕様にあるかもしれません。
「NG設備」という言葉をご存知ですか?賃貸住宅を探す人が入居をためらってしまうような設備のことです。21C.住環境研究会・リクルート住まいカンパニーの調査（＊）によると、入居をためらわせる賃貸住宅の設備・仕様のワースト10はこのようになっています。

トイレが和式
収納がない
便座の黄ばみ
風呂の黄ばみ
バスタブがない
エアコンがない
浴室の鏡がサビている
室内に洗濯機置き場がない
風呂がバランス釜
風呂が3点ユニット

＊出典：「第6回首都圏賃貸住宅市場における入居者ニーズと意識調査2012-2013」。

これを見ると、不評・不満がトイレと浴室に集中していますね。所有物件のトイレと浴室の設備がこうした状況だと、それが原因で空室になっている可能性があります。また、これらのNG設備はメンテナンスをしていてじゅうぶん使えたとしても、入居する側にとっては、それは問題ではありません。
古くて不便そうな設備があるから、入居をためらうのです。例えば、いまではバランス釜の使い方を知らない若者も多くなっています。毎日使うものなのに使い方がよくわからない設備がある部屋に入居したくないのは当然です。

思い切って設備・仕様を一新?

空室になっている部屋にこうしたNG設備があるなら、交換するか改善して入居率アップにつなげたいですね。とはいえ、古いトイレや浴室などの水回り設備の交換には、それなりの金額がかかります。
そのため、オーナー自身がNG設備とわかっていても、リフォームに踏み切れないケースもあるでしょう。そこで、借入れをしてでも資金を調達し、思い切って古い設備や仕様を一新するのも選択肢の1つです。ただし、その場合は改修にかけた費用を改修後の家賃に上乗せしても入居が望めるのか慎重に検討する必要があります。

少ない費用でも工夫で改善

一方、古い便器は便座だけでも交換する、変色した浴槽は塗装する、浴室のサビた鏡は交換するなど、あまり費用をかけずに改善できることもあります。さらに、シャワーを浴室にする、収納を作るといったスペース的にむずかしい変更も、ミニバスタブ付きシャワーブースやハンガーレールを設置するなどの方法も考えられます。退去者が出た際の原状回復を兼ねて、こまめにこうした改修・改善を行っていくことも有効です。それには、いまどきの入居者が何を望んでいるか、また最新の住宅設備についても知っておくことが欠かせません。
収益物件の入居率を上げるためには、かしこく情報収集をして、工夫を効かせたリフォームをしていきましょう。

（関連：収益物件の買い方について）