No.127
住宅ローンが残ってしまうときには「任意売却」
住宅ローンが残ってしまう状態だと、基本的に家の売却はできません。しかし、「任意売却」という方法なら、残債がある状態でも家を売却することができます。ただ、任意売却にはリスクも伴うので、きちんと理解した上で判断しましょう。
1.任意売却の方法
そもそも、なぜ残債があると家を売却できないかというと、金融機関が抵当権を設定しているからです。抵当権とは「担保」のようなものなので、担保設定されたまま第三者に家を売却できないというワケです。
1-1任意売却の方法
任意売却は、「残債があっても抵当権の抹消をして欲しい」という旨を、金融機関に「依頼」することです。当然ですが、金融機関側もすんなり「イエス」というワケではなく、任意売却する「理由」が必要です。そのため、通常は任意売却のプロである不動産コンサルタント又は任意売却を得意とする不動産仲介業者に金融機関との交渉を依頼します。
1-2ローンは継続
任意売却は残債がある状態でも抵当権を抹消してもらえますが、決してローン自体がなくなるワケではありません。単純に残債の「一括返済」を免除してもらっただけで、月々の返済は継続します。
しかし、任意売却をするときは資産状況が苦しいときが多いです。そのため、借入期間を延ばして、月々の返済額を減額するなどの処置が取られる場合が多いです。その交渉に関しても、不動産コンサルタント等が行います。
2.任意売却のリスク
任意売却は、残債がある状態でも家を売却できるというメリットがあります。一方、任意売却には、「信用情報に傷が付く」という大きなリスクがあることも理解しておかなければいけません。
2-1信用情報とは？
信用情報とは、過去の「クレジットカード支払い・ローン支払い」の延滞歴や、自己破産歴などの記録情報のことをいいます。そのような情報をストックしている機関があり、信用情報は3～8年程度消えることはありません。任意売却も、「ローンを完済できなかった」ということで、この信用情報に記録がされるのです。
2-2信用情報に履歴が残るリスク
信用情報に履歴が残ると、住宅ローンをはじめ、借入を起こすことが難しくなります。なぜなら、融資をする金融機関は、信用情報を必ず確認するからです。そこで、任意売却の履歴があった時点で、どんなに年収が高くても審査が否決になる場合が多いのです。また、同じ理由でクレジットカードすら作れない可能性もあります。
このように、任意売却は、残債があるけれどもどうしても家を売りたいときの救いの手段です。しかし、信用情報に履歴が残るというリスクがあるため、その点を理解した上で任意売却するかどうかを決めましょう。
