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残債がある場合の買い換え手段。「買い替えローン」を知ろう

不動産を売却する時には、基本的に住宅ローンの残債がある状態では売却できません。しかし、買い替えローンを利用する事で、残債がある状態でも不動産を売却できる可能性があります。

なぜ完済しないと家を売却できないのか？

そもそも、なぜ住宅ローンを完済しないと家を売却出来ないかと言うと、「抵当権」が関わってくるからです。抵当権とは、住宅ローンを借りた時に金融機関が融資した不動産に設定する権利です。
抵当権を設定していると、仮に住宅ローン借入者が返済不能になった時に、金融機関が強制的に不動産を売却できるのです。そして、その資金を住宅ローンの残債に充てます。
この抵当権を抹消しない限り家を売却する事は出来ず、抵当権を抹消するには住宅ローンを完済する必要があるのです。そのため、ローンの完済をしないと家を売却出来ないということになります。

買い替えローンとは？

買い替えローンとは、新しい家の住宅ローンと、今の家の残債の合計金額のローンを組むことです。例えば以下のようなケースで見ていきましょう。

今の家の住宅ローンが3,000万円残っている
今の家を売却しても2,600万円でしか売れない（残債が400万円残る）
新しい家は3,200万円で、全て住宅ローンを組んで購入したい

このような場合には、残債の400万円を手元資金などで完済しない限りは、今の家を売却する事はできません。しかし、買い替えローンを利用すれば「残債400万円+新しい家のローン3,200万円」の合計3,600万円のローンを組む事ができます。そのため、残債も完済できるので、今の家の売却も問題なく行えるのです。
但し、買い替えローンのデメリットは、住宅ローン審査が厳しくなる事です。なぜなら、買い替えローンは新しい家を担保に、新しい家のローンと今の家の残債の2物件分のローンを組むからです。そのため、ある程度年収が高かったり、大きな会社に勤めていたりというアドバンテージがないと、買い替えローンの審査に通るのは難しいです。
また、あくまで買い替えローンが利用できるのでは、家を「買い替える」時だけです。つまり、新しい家を買う予定がなく「今の家の売却だけしたい」時には、買い替えローンを利用することはできません。その時には、他の金融機関からフリーローンでお金を借りる等して、住宅ローンを完済する必要があります。