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不動産投資について知っておくべきイールドギャップについて

不動産投資の物件選びは、色々な指標が使われています。その中で、意外と知られていない指標が「イールドギャップ」という指標です。

ただ、イールドギャップはローンを組んで物件を取得するときには重要な指標になるので、不動産投資をする上では必ず知っておきましょう。今回は、そんなイールドギャップについて詳しく解説します。

イールドギャップとは？

イールドギャップとは、以下の計算式で算出される数値です。
計算式：「実質利回り－ローン借入金利」

上記は実質利回りではなく表面利回りの場合もありますが、実質利回りの方が現実的な数値になります。実質利回りとは、「（年間家賃収入－年間経費）÷物件取得価格」で算出される数値であり、要はその物件を取得するときにかかった費用を、何年で回収できるかという指標です。

たとえば、実質利回りが5.8％で、ローンが3％だとします。そうすると、「5.8％－3％」という計算になり、イールドギャップは2.8％になります。

イールドギャップを利用する一番の理由は、不動産投資のローンは金利が高く、人によって借入金利が大きく異なるからです。たとえば、2017年10月現在だと、入居用不動産を購入するときに利用する住宅ローン金利は、最低で0.5％前後です。

一方、不動産投資に利用されるアパートローンや不動産投資ローンは、金利3％前後になります。また、借入者のプロフィールによっては、5％前後まで上がることがあります。

金利は支払い額と連動するので、金利が高いということは支払い額も上がるということです。そのため、いくら実質利回りが高くても、高い金利でローンを借り入れれば収支は悪化し、想定していた収益を上げられない可能性があります。

そのため、イールドギャップという指標があり、きちんとローン金利も加味して考えることを促しているということです。イールドギャップは2～3％前後が平均値と言われていますが、あくまで参考値として認識しておくと良いでしょう。

イールドギャップを算出しつつ、きちんとした収入の計算や経費を精査し、年間どのくらいの収益を上げられるかを精査する方が大切です。

このように、イールドギャップは不動産投資にローン金利を加味して考えることを目的にしています。不動産投資の物件選びは実質利回りを最重視しますが、きちんとローン金利を加味して考えなければいけないのは間違いありません。その点の補助的な役目として、イールドギャップがあることを認識しておきましょう。