意外と知らないコンバージョンを知っておこう

今、不動産業界では「リノベーション」が流行っています。リノベーションとは、中古住宅を購入して間取り変更をしたり、設備・仕様を変更したりして自分好みの家にすることです。しかし、リノベーションと似ている言葉で「コンバージョン」という言葉もあり、コンバージョンを知っておくことで不動産投資の幅は広がります。

1.コンバージョンとは？

コンバージョンとは、不動産の「用途を変える」ことによって、その資産価値を高めることです。リノベーションは住宅をリノベーションして「住宅」のまま利用することが多いですが、コンバージョンはその用途を変えてしまうという点が特徴になります。

具体的には、以下のようなコンバージョン事例があります。
・倉庫をコンバージョンして自社の社員寮へ変更する
・会社事務所の一部をコンバージョンして貸し倉庫として活用する
・自社の社員寮をコンバージョンして高齢者向け賃貸マンションとして活用する

このように、元々の用途と違う目的で不動産を活用することを、コンバージョンと呼びます。コンバージョンを利用するときは、不動産の活用方法を変えるべきときです。

たとえば、会社で所有している倉庫が、事業縮小に伴いほとんど利用していない状態であったとします。しかし、倉庫という「不動産」を所有しているので、固定資産税・都市計画税が発生し、さらに不動産の価値が下がれば「簿価切り下げ」が発生します。

簿価切り下げが発生すると会社の決算書でもマイナスになるので、その倉庫を所有していて得はありません。そんなときに「社員の福利厚生を厚くしたい」のような目的があれば、倉庫を社員寮にすることで解決するかもしれません。このようなときに、コンバージョンを行うとメリットが大きいです。

2.不動産投資としてのコンバージョン

実際に不動産投資でコンバージョンを考えるときは、周囲の状況が変わったときです。たとえば、「再開発」によって、周辺環境がガラっと変わったとします。そうなれば、今持っているアパートは用途変更をして事務所にするべきかもしれません。

また、逆に今持っている倉庫は会社の事務所にした方が良いかもしれません。不動産を長い期間所有していると、不動産の用途を変更することで収益が増える場合があります。そのときは、不動産を取り壊してイチから建築するよりも、コンバージョンした方がコストは安くなるのでメリットは大きくなります。

3.まとめ

このように、コンバージョンはリノベーションやリフォームなどとは根本的に異なります。普段、コンバージョンを利用することは少ないと思いますが、特に長期間不動産を所有している人などは知っておくべきです。不動産投資をするときにコンバージョンという選択肢があることだけでも知っておくと、活用の幅が広がります。

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