No.52

マイホームの買い替えor売却で所得税がゼロになるかもしれません

地方移住するために、マイホームを売却した。
これまでの家が手狭になったため、より広い家に買い替えた。

このように、マイホームを売却したり買い替えたりした場合には、4年間にわたってあなたの所得税がゼロになるかもしれません。それが、「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。

このような制度があると知っていても、税法の記述はとにかく難しく、内容が頭に入らないという人も多いものです。そこで、今回は「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」について、簡単に解説したいと思います。

※実際には細かい適用条件がありますので、詳しくは、国税庁の説明をご覧ください。
マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3370.htm)
住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3390.htm)
いずれも国税庁タックスアンサー

※今回ご紹介するのは、平成27年12月31日までにマイホームを売却した場合の制度です。

4年間にわたって所得税がゼロに!?

所得税は、年間の所得金額から、基礎控除や社会保険料控除などを引いたのちに残った「課税所得」に対してかかります。マイホームを売却した際に住宅ローンが残ってしまったら、損失として確定申告することができます。しかも、売却した年だけでなく翌年以降も、最大4年間にわたって損失を控除し続けることができるのです。

【ケーススタディ】
課税所得が300万円だったとしたら、所得税は202,500円となります。
この人がマイホームを売却し、1000万円の損失が出た場合は、課税所得からさらに1000万円を控除できるというわけです。課税所得300万円から1000万円をひくとマイナスになりますから、課税所得はゼロということになり、所得税もゼロになります。（つまり、202,500円が丸々返ってきます）

この時点ではまだ300万円分しか損失を控除できていないのですが、残りの700万円についても、翌年以降控除していくことができます。
1年目　300万円－1000万円＝－700万円　※所得税ゼロ
2年目　300万円－700万円＝－400万円　※所得税ゼロ
3年目　300万円－400万円＝－100万円　※所得税ゼロ
4年目　300万円－100万円＝200万円　※課税所得は200万円になり、所得税が10万円戻ってきます。

同様に、所得がゼロになると住民税もゼロになります。取り戻せる金額は所得税＋住民税で、かなりの大金になることが分かりますね。

※あくまでも数字は一例です。所得によって税率は変わりますので、お気を付けください。