No.176

管理費と修繕積立金が上がる仕組みとは？

神戸市内でも分譲マンションに住んでいると、管理費と修繕積立金というランニングコストがかかります。このランニングコストは、新築時から変更することがありますが、変更する仕組みを知っている人は意外と少ないです。そこで今回は、この管理費と修繕積立金が上がる仕組みを解説します。

1.管理費が上がる仕組み

管理費が上がるときは、以下のようなときです。
・管理会社が変わったとき
・掃除や管理形態が変わったとき
・駐車場などの使用状況が変わったとき

そもそも管理費とは、管理会社に支払う費用です。管理会社は管理人を派遣したり、共用部の清掃をしたりします。そのため、その管理会社を変更すれば、管理費が変わることがあるのです。

また、同じ管理会社でも、たとえば管理人が巡回から常駐になったり、清掃の頻度が増えたりすれば管理費が上がることはあります。

さらに、駐車場や駐輪場の使用状況によっても管理費は変わります。というのも、駐車場や駐輪場の使用料は、管理費会計に組み込まれるからです。たとえば、「駐車場の稼働率が70％想定」であれば、駐車場の使用料は70%稼働する前提で管理費は積算されています。

そのため、設定している稼働率を下回れば、足りない分を補うために管理費は上がる可能性があるというわけです。この「稼働率」に関しては、重要事項説明書に書いてあるので、確認しておきましょう。

修繕積立金は、そもそも上がる仕組みになっていることが多いです。まず、重要事項説明書や、管理規約に同封されている「長期修繕計画」をチェックしましょう。多くのマンションは「段階積み上げ方式」を採用しているので、「5年ごとに30％アップ」などの記載があるはずです。

これは、修繕箇所を選定し、その修繕箇所にどのくらいの修繕費用がかかるかを計算した結果になります。ただ、管理費や修繕積立金が上がるかどうかは、入居者で組成される管理組合によって決まります。

管理組合が総会を開き、その総会に入居者の過半数以上の出席が必要です。そして、その出席者の中で過半数以上が賛成したときだけ、管理費と修繕積立金は上がるという仕組みになります。

しかし、特に修繕積立金は、そのマンションの資産価値を保つためには重要な費用です。そのため、修繕積立金の上昇を拒否するということは、マンションの劣化スピードが早まるということになります。神戸・明石でも築40年以上の物件では、大規模修繕時の修繕積立金不足の問題を抱えています。

このように、管理費や修繕積立金が上がるのは、色々な要素になります。いずれにしろ、管理費や修繕積立金が上がるときは入居者の意思次第なので、その点は覚えておきましょう。