物件オーナー必見！データで見る家賃下落リスクとは？

物件オーナーが最も嫌うリスクは、「空室」と「家賃下落」です。空室は収益がゼロになりますが、家賃が下落すると継続的に収益が減るというデメリットがあります。今回は、そんな「家賃下落」に注目し、データから家賃はどの程度のペースで下落していくかを見ていきましょう。

家賃下落は年率平均1％で考える

家賃の下落率はエリアや物件によって異なるので、一概に「1年に〇％下落する」とは言い切れません。しかし、不動産投資をしているオーナーからすると、家賃の下落率は収益の低下に直結することなので、ある程度予測しておきたいものです。

そこで、アットホーム株式会社が出典しているデータを参考にすると良いでしょう。このデータは、東京23区の賃貸マンションを対象としており、築年数による賃料を集計しています。以下は、18㎡～30㎡未満のマンションで新築時の賃料を100としたときのデータです。
・築2年：103
・築5年：100
・築10年：89
・築15年：85
・築20年：83
・築25年：83

このデータによると築5年までは新築時の水準を保っていますが、築5年を過ぎると急激に下落率が高くなります。築10年で89ということは家賃は11％減、築15年で85ということは15％減、築20年で83ということは17％減です。

この結果を踏まえると、年率1％下落する予想を立てておけば、家賃下落リスクを多少はヘッジできるでしょう。築20年以降は、逆に築年数にこだわりのない人が入居するせいか、下落はしにくくなっています。

築浅物件は注意

前項で注意すべき点は、築浅物件で退去者が出たときには注意するという点です。具体的にいうと、築5年～9年の物件は注意した方が良いでしょう。一見、このくらいの築年数であれば、築年数はデメリットになりにくいです。

しかし、前項のデータを見る限り、築5年を境に家賃は下落しているため、築5年で退去者が出たときには今までと同じ家賃にはならないかもしれません。そのため、新築でのアパート経営やマンション経営をするときには、最初の入居者がいかに長期間住むかという点が重要になるということです。

最初の入居者をつなぎとめておくためには、設備・仕様のグレードや、付帯サービスが重要になります。築浅物件だからこそ、家賃下落リスクがあるという点は、物件オーナーなら認識しておきましょう。

このように、家賃の下落は築浅こそ大きくなります。そのため、築浅の時期に賃借人を入居させ続けるかが、物件運営成功の1つの鍵になるでしょう。家賃下落を見込みつつ収支計算をし、リスクヘッジしながら物件運営を考えることが重要です。

賃貸オーナー様必読！
（関連コラム：不動産オーナー業のトラブル）
（関連コラム：空室対策）