投資物件における「出口戦略」とは?

投資物件を取得するときには「出口戦略」が重要です。不動産投資において、「出口戦略」という言葉には色々な意味があります。今回でいう「出口戦略」とは物件取得後に「継続的に利益を上げる」という目的が「出口」になります。つまり、出口戦略とは、「継続的に利益を上げる戦略」ということです。今回は、その出口戦略を立てるポイントについて解説します。

1.満室想定で計画を立てない

まず、ポイントの1つ目は、満室想定での計画を立てないということです。エリアによっては満室稼働できる物件もありますが、投資物件の取得時は80％～90程度の稼働率を見込んでおきましょう。つまり、年に1.5か月分程度は空室になり、賃料が得られない想定にするということです。

不動産投資における利益のほとんどは、月々の賃料収入による収益です。そのため、月々の収益が少しでも想定よりブレてしまうと、当初の計画が大きく変わってしまうのです。だからこそ、1年後の「利益」という「出口」は、慎重に計算しておく必要があるということです。

稼働率も関しては、そもそもその物件が過去にどのくらい稼働していたかを参考にする良いです。「レントロール」と呼ばれる資料に、稼働率などは全て記録されているはずですので、その資料を不動産会社に見せてもらいましょう。

2.経費・税金も加味して計算する

ポイントの2つ目は、取得した物件にかかる経費や税金も加味して計算するということです。良く「表面利回り」と「実質利回り」という言葉がありますが、経費・税金も加味して計算するということは、この「実質利回り」で考えるということです。

つまり、利回りを計算するときに「年間賃料÷物件取得価格」ではなく、「（年間賃料－必要経費－税金）÷物件取得価格」で計算するということです。

経費と税金とは、具体的に以下の項目のことです。

①入居者退出時のクリーニング・修繕費用
②物件の管理費・修繕積立金
③物件立ち会いなどの交通費
④賃料収入にかかる不動産所得税
⑤物件所有にかかる固定資産税
⑥物件取得にかかる不動産取得税

このような、経費・税金を加味した上で物件を選びましょう。この辺りの金額については、不動産会社が詳しいので、不動産会社と相談しながら算出すると精度が上がります。

不動産投資において、上述した「出口」を考えて物件を取得することは非常に大切です。上記の「満室稼働で想定しない」、「経費・税金を加味する」という2点を守って、不動産投資用の物件は選びましょう。この物件選びで、不動産投資が成功するかどうかの8割は決まります。

（参考：オーナー様必見！入居者確保の最新事情）
（参考：家主業をはじめよう）