神戸で不動産を売却する時、まずは地元神戸の不動産業者に査定をお願いするのが一般的です。
１円でも高く売りたい売主様としては、「その査定額が本当に適正な売却価格なのか？」「もっと高く売れるのではないか？」と気になりますよね。でも実は、査定額って意外と適正で、その価格の前後で売れることが多いんです。では、その気になる不動産の査定がどの様に行われるかご存知でしょうか？
査定額の根拠とは
査定の根拠は主に査定対象不動産の過去の周辺事例を基に地域の流通性比率や個別要素を基に点数を付けて金額を出していきます。不動産の個別要素とは、「地型・間口と奥行きのバランス」「前面道路の幅員・高低差」「陽当たり」、マンションなら「階数・向き・角部屋等のポジション」などです。
まずは過去の周辺事例を探す
「過去の周辺事例とは、どこまでが周辺なの？」と思われる方もいるかと思います。
多くの不動産業者が使うのは、まずは同じ町名の事例を探します。マンションは比較的事例が多いので同じマンションや近所のマンションでカンタンに探すことができます。
土地や戸建の場合、○○町１丁目が査定対象不動産なら、まずは同じ１丁目で探します。
それでも見つからない場合は２丁目～順に査定対象から距離の近い事例を探していきます。
同じ町名内で事例がない場合は、隣の町で探します。つまり、周辺事例とは「同じ町名・隣の町名」を指しています。
さらに直近１年以内の事例を探す
次に、事例に適した不動産にはどんなものがあるのか見てみましょう。
マンションでも土地戸建でも同じ内容になりますが、「部屋の広さ」や「土地の大きさ」が似たような大きさの物が適してします。査定対象より過大、過小になると標準的な坪単価より安く成約している事が一般的でより正確な査定ができません。
また、査定事例に実際に使われる過去の時期については、「直近１年以内」が望ましいですが、ない場合は２年以内のものを使用します。それ以上に遡ると相場が変動している場合が多いので事例としては適当とは言えなくなります。同じ町内で２年以内の事例がない場合は、周辺の事例を使っています。
制約事例の情報先は・・・？
それらの成約事例の情報先は、不動産業者が使う不動産登録サイト「レインズ」です。レインズには、現在販売している物件の登録や成約した事例が登録されています。情報が少ない場合には査定地に近い地元の不動産業者に事例がないか問い合わせする場合もあります。
なぜ、３ヵ月以内なのか
ここで私の経験から、３種類の査定額が存在することをお伝えします！
- １．実際に媒介期間に成約できると思われる金額の査定
- ２．高く査定して、どうにかして売主から媒介契約を結ぼうとする査定
- ３．売主をだまして早く安く売却してしまおうとする査定
一番親切なのは、どの査定かお分かりですよね？
媒介契約は最長３ヵ月
不動産会社が不動産の売却を行うには、売主様と不動産の媒介契約を結ぶ必要があります。その契約の期間は最長で３ヵ月になります。３ヵ月以上経っても売却ができなかった場合、不動産会社としては、その間の販売活動の内容によっては、媒介契約を打ち切られる可能性もあります。そのため、その期間に売り切る前提の査定額にすることが一般的になっています。
RESTAの査定額も、売主様と契約した３ヵ月以内に売却可能な金額を提示する事にしています。媒介契約を取りたいためだけの査定額を提示する不動産業者もいますので注意が必要です。
なぜ、査定額の上下10％以内が目安なのか
神戸をよく知る不動産のプロが査定しても絶対ではありませんが、実際に今まで査定した物件の査定額と実際の成約価格を比較した場合、おおよそ査定額の上下10％以内で成約している事が分かりました。
査定額より高すぎると…
ここで実際に査定価格と販売価格を見てみましょう。実際に広告でよく見かける販売価格は、査定額より高く出されています。私たちの経験から、査定額が15％以上高く広告した場合の反響状況はほとんどありません。売却希望金額が決まっていて、その価格でないと絶対に売らないと決めていらっしゃる方は別として、３ヵ月以内に成約を目指すのであれば、査定額の上下10％を目安に販売開始の金額を決定することが望ましいでしょう。
仮に買いたい人が現れて指値が入った場合、不動産のプロの立場で見た場合査定額の上下10％以内に収まっていれば、交渉に応じても良い価格ではないかと考えています。
あった
査定額のわずか+15%でも
売れにくいのが事実
神戸市東灘区の土地で、販売開始間もなく早い段階で買いたいお客様が現れました。
当初の売り出し価格は、売主様の希望で15％増しでしたが、購入希望価格は査定額の上下10％の範囲内の金額でした。
流通性が低い事を売主様に説明し、指値に近い金額で交渉に応じていただくよう交渉しましたが、満額の回答しかいただくことができませんでした。
その後、交渉は決裂してしまい次のお客様を
探すことになりましたが、１年あまり見つけることができず、結果的に査定額より低い金額で売却することになってしまいました。
このような例が全てではなく、もちろん辛抱強く待つことで、さらに高額で購入を希望されるお客様が現れることもあります。
しかし、それは物件自体に余程の魅力があるなど、一部の限られた物件であることも事実です。
査定額は根拠のある数字
査定額は、過去のできるだけ近所で新しい同じような物件の成約事例や、その地域の需要などのデータを元にした、根拠のある非常に重要な数字です。
RESTAでは、３か月以内で売却できる査定金額を提示します。指値が入っても査定額の上下10％以内なら交渉に応じる方が吉といえるかもしれませんね。
もちろん、査定額の90％以下で指値が入る場合もありますので、その時は冷静に判断して下さい。最終的には良い結果になるはずです。
- 過去の周辺データをもとに、３ヵ月で売却できる予想金額
- ３ヵ月以内なら、査定額の10％前後で売れることが多い
