どんな事を初めるにも「ストーリー」が必要ですね。小説でも起承転結が有るのと同じです。
不動産を売却する場合、売主さんの事情は個別に違うので、「早く売却したい」と思う人がいれば、「ゆっくりでも高く売りたい」、買換えしたいので「〇〇月までに売りたい」など、個別にお話をお伺いする事から始まります。
難しく考える必要はありません。
まず、売主さんがどうしたいのか、どう望んでいるかをお聞かせください。RESTAでは売主さんの意見を尊重し適切なアドバイスを行います。成約までRESTAと二人三脚で進んで行きましょう。
ストーリーで異なる3つの売却計画
個別の案件によって計画内容も変わってきます。
RESTAはあなただけのオリジナルの計画を立て成約までのストーリーを作ります。
３ヵ月以内の成約を目指すチャレンジと見切りを効率的に、高額売却へ
査定価格を基準に、３ヵ月以内の成約を目指すのであれば、査定価格に近い価格から売却をスタート。または、チャレンジ期間を設けて「２週間はこの価格で。反応が薄ければ価格変更しましょう」とご提案いたします。
長い間、相場より高い価格で販売していると、その期間販売活動を行っていない状態と同じになるので、せっかくのチャンスも逃してしまいます。
価格変更の見切りや判断は非常に重要です。
急がないので高く売りたいおおよその期限を決めて、状況を見ながら売却
急いでいないので高く売りたいと言われた場合は、最終決済が半年先なのか、１年先なのか…おおよその時期を決めましょう。
販売計画が長い場合は、流通量や新規物件の価格によって相場が変化する場合があります。また、問合せ状況や案内の入り具合で、価格や条件を変更しながら反応を見ていきましょう。
- 【PAST CASE】
- 以前、神戸市東灘区の不動産売却で80歳を超える売主様に「ワシが死ぬまでに売ってくれたらいいからな」と言われ冗談で「いつ死ぬんですか？」と２人で大笑いした事もありました（お客さんがご健在で成約しました）。
買い替え期限が迫っている素早く確実に売るために、できることをやり切る
買換えで期限が決まっている場合は、一刻も早くお客様を見つける必要があります。
買換えの決済が３ヵ月の場合、実際に営業できる期間は２ヵ月です。この場合、住宅ローンを使うことを前提に考えてお客様を探していきます。媒介契約後は、直ぐに買取金額を査定して、一般仲介で販売できなかった場合の保険をかけます。それがRESTAの『買取保証付き仲介』です。
売主さんには、買取金額をご理解いただいた上で売出し価格を相場、または相場以下に抑えて販売開始することをご提案し、一般仲介で少しでも高く売ることを前提に動いていきます。
また、販売期間に限りがありますので広告を全てオープンにする事をお勧めします。
近隣に内緒で…は、売却時期が遅れる？
通常は早く売れるように、チラシにもインターネットにも掲載して、販売活動を積極的に行って下さい！と言われる事が多いのですが売主様の売却事情によっては、「隠密にお願いします」と言われる場合もあります。
今まで、広告せずに隠密に売却してほしいと言われた理由を紹介します。
- 邸宅をお預かりした時、居住中なので家の間取りを防犯上見られたくない。
- 居住中でご近所に売却している事を知られたくない。（棟内チラシ投函不可）
- 戸建を写真付きで広告をした際、子供が学校でいつ引っ越すの？と騒ぎになった。
- 相場よりかなり高い値段で出した時、近所で売れる訳がないと悪口を言われた。
- 売れても売れなくても良いから、一度自分が思う価格で出してみたい。
人によって色々な理由がありますが他人が、絡んだものばかりです。
他人の言葉や思いにプレッシャーを感じたりするのが苦手な人は、売却方法を相談して下さい。
一般的に掲載されない？
では、一般的に不動産会社に専任、もしくは専属専任媒介契約をして「広告関係はどうしますか？」「チラシOKですか？」「インターネットに掲載してよろしいですか？」と言われた場合どうなるかご存知ですか？
答えは、依頼した自社の広告にのみ掲載されて、他の不動産業者は掲載不可。インターネット掲載に関しても自社ホームページのみに掲載されて他の不動産業者は不可。
なお、ポータルサイト（SUUMO・アットホーム等）に関しては、他社掲載を可能にした場合、同じ物件が複数掲載されてしまうので掲載不可としている場合が多いです。
どこまでOKかをはっきりしておく
何をお伝えしようとしているかお分かりですか？
媒介業者は他社で広告を可能にするか否かを、お客様に相談なしで決めてしまいます。
売主が「全ての広告OKです」と伝えた場合でも、媒介業者だけなのか他社も含めて掲載してほしいのか、意思をはっきり伝えておかなければ、広告に制限をかけられてしまいます。
この事は誰も教えてくれない広告の裏話です。
不動産の売却活動には5つの種類がある
不動産の売却活動には、売却していることをどこまでオープンにできるかにより、販売方法が５つの種類に分かれます。また、不動産会社により、得意不得意がはっきり出る部分でもあります。
この中で最も効果的な方法は「01」の全て広告可能になりますが、「積極的に広告活動を行ってほしくない」「近所に知られたくない」と言う売主様に関しては、「04」のインターネット掲載のみの方法で、販売活動を行うことをお勧めします。
インターネットでの広告は必須
昨今、比較的若い世帯は新聞離れで、折込広告などの紙媒体での広告効果は薄れています。
その代わりに、PCやスマートフォンの普及で、情報の多くはインターネットから得ることが主流になってきました。
不動産を探す手段も、過去の「不動産屋に行く」→「物件紹介」→「現地見学」から、「PC・スマホ」→「不動産屋に電話」→「現地見学」と変化してきています。
- 売却プランによって、広告掲載の範囲を明確にする
- タイムリーに売却するには、サイトでの売却活動がお勧め
