売却物件の周辺物件とは、すばり「学校区」・「同じ駅から徒歩圏」になります。
売却される不動産の種類は、土地・戸建・マンション・投資用物件の大きく４種類に区別されますが、ここでは、土地・戸建・マンションについて説明します。
周辺物件の情報を集める
物件はエリアで探すことが多い
まず、不動産を買いたいと思って探す時は、どのように希望のエリアを決めるでしょうか。
子供さんが居る家庭では、子供の学校のことを考えて今と同じ学校区で探すことが多いようです。ですから、今から売却に出すあなたの物件のライバルは、実は毎日見ている身近な景色の中に存在しています。
もしかしたら、今住んでいる同じマンション内にあったり、友達の〇〇さんのマンションだったり、普段何気なく見ていたオープンハウスの旗が上がっている一戸建てだったり、子供たちが遊んでいる空き地だったりします。
また、JR神戸駅から徒歩圏の物件でしたら、同じようにJR神戸駅徒歩圏の物件がライバルになるわけです。
HPやチラシなどをチェック！
自分が不動産を売却するまでは、新聞折込に入った不動産広告や、ポストに投函されているチラシなんか、見向きもしなかったでしょう。ゴミ箱にポイです。
でも、自分が不動産を売る立場になれば必ず見てしまうのです。
そして「新規物件が出た！高いなあ」とか「この物件、値段下がっている！」とか、あなたも自分に関係がある情報を自然と集めるようになってくるはずです。
査定額の基となる流通量
需要と供給は反比例になりがち
ここで言う流通量とは、今から売却する物件のライバルになる「周辺物件の売り物件の数」を指しています。
需要と供給のバランスで、利便性の低い場所では、売り物件が常に供給され成約するスピードも遅いので、物件数は豊富なのに比べ、需要が多い駅に近い物件に関しては、売りに出される物件の数が少ないので在庫が少なく、売りに出されても比較的早くに成約する傾向にあります。
流通量と需要を参考に価格を調整
ただし、どのエリアでも潜在的に、エリア限定で不動産を継続的に探しているお客様はいらっしゃいます。
物件の流通量が多いエリアでは、自分の物件が情報に埋もれてしまわないようにしっかりとアピールした上で、早く売却するためには、ライバル物件との価格の調整も必要になってきます。
逆に、流通量の少ない人気のエリアでは、適正価格であれば早期の売却が期待できます。多少、時間に余裕がある売却をお望みの場合は、強気で販売価格を決めても良いかもしれません。
周辺の新築工事の情報もチェック！
また、中古戸建や中古マンションの場合、周辺地域の流通量や新築分譲価格に反応します。
以前、神戸市のあるエリアで、大手デベロッパーの手掛ける新築マンションが、非常に安い価格で分譲され、それが原因で、中古マンションの相場がガタッと下がってしまった時期がありました。
もし、お近くで新築分譲マンションが建築される予定のある場合は、価格帯や竣工時期を含めてリサーチが必要になってきます。
流通性比率って何？
この言葉は聞きなれないかもしれません。不動産の査定を行う場合に、査定価格を整える役割を果たしています。流通性比率とは、「物件のエリアごとの売れやすさ・売れにくさ」を指します。つまり、流通性比率が高ければ売れやすくなるので査定額は高くなり、低ければ売れにくいので査定価格は下がります。
価格調整が必要なエリアとは
流通性比率で価格を調整する必要があるエリアとは、主に、電車やバスなどの公共交通機関が通っておらず、利便性の悪い神戸の山の上の不動産や、流通量が極端に少ない明石市内の漁村や、神戸市内の工場地帯の狭小地や狭小住宅、空き家が目立ってきた局所などが当てはまります。
実際の取り引きでは、神戸市内の山手の旧邸宅街や、地縁や血縁がないと取引が少なそうな神戸市西区、北区の集落や明石市の漁村などがありました。
変身！
流通性比率にも負けない！？
アイデア次第で時代のニーズに対応
神戸市西区の決して利便性が良いとは言えない農園地帯にある、普通のプレハブを弊社で使用するため、外装をオシャレなカルフォルニアスタイルにリフォームしたところ、「賃貸で出す予定はないですか？」と、すぐにお電話でお問い合わせをいただきました。
残念ながら、使用中だったため、お断りさせていただきましたが、「周辺で似たような物件を探してほしい」と仲介のご依頼をいただくことに！
やはり、どんな物件でも探しておられるお客様はいらっしゃる！そして、物件のビジュアルの重要性も改めて実感した一件でした。
物件の魅力をアップさせる！
リフレッシュリフォームとは？
- 売却物件の周辺の流通性比率を知る
- 今後の周辺状況の変化も考慮して、無理のない販売価格に調整する
- リフォームやリノベーションで、今後のニーズに対応した物件に
