No.172

駅近物件をより上手に売却するポイント

神戸・明石エリアでも駅近物件は色々なメリットがありますが、その中でも「希少性」をアピールすると効果的です。今回は、その希少性をアピールする方法と、買主様への促し方も解説します。また、駅近以外にもアピールするとプラスになる要素もあるので、その点も合わせて解説します。

1.徒歩分数のルール

そもそも、駅からの分数はどのように表記するかを知っておきましょう。概要は以下です。
・80ｍを1分表記
・駅の出入り口もしくは庇がある位置から計測
・実際に歩ける道を計測

たとえば、大きな駅で改札から200m離れた場所に「出口a」があったとします。あくまで駅からの徒歩分数の計測は出入口からなので、その出口aから計測することが可能です。また、実際に歩ける道を計測するので、物件と駅との直線距離ではありません。

駅近物件の希少性は、競合物件の少なさにあります。競合物件が少ないということは、資産価値が落ちにくいですし、数多くあるわけでもないので検討者の印象は良いです。その競合物件を考えるときは、「面積」がキーワードになります。

前項のように、徒歩分数は本来であれば「歩ける道」を計測しますが、ここでは便宜上駅からの直線距離で考えます。たとえば、徒歩5分（駅から400ｍ）の物件は、駅を中心に16万π㎡（400ｍ×400m×π）の円を描き、その円の中の物件になります。

一方、徒歩10分（駅から800m）の物件は64万π㎡です。つまり、徒歩分数の表記は2倍でも、実際に面積で置き換えると4倍の差があるということです。言い換えると、競合物件は4倍多いということになります。

もちろん、物件状況によって実際に4倍の違いがあるかは分かりません。ただ、事前に競合物件をしっかりと調べることで、競合物件の数で希少性をアピールするようにしています。

駅近物件は、駅に近いという単純なメリットのほかに、以下の点も合わせてアピールすると強いです。
・アプローチが良い
・信号待ちがない
・治安が良い

たとえば徒歩3分の駅近物件で、駅までの道が大きな歩道で、長く待つ信号がなければ、徒歩3分の価値は上がります。また、夜もある程度明かりがあり、人通りのある道を通るのであれば女性や子供も安心です。

仮に、上記のようなアピールポイントがあるのであれば、「駅徒歩3分！歩きやすい道！」などのように広告でアピールできます。

このように、神戸・明石エリアでも駅近物件はまずその物件の希少性をアピールすることができます。その上で、駅近以外の要素のアピールポイントを探し、そのアピールポイントもプラスして購入検討者に伝えることで、物件の価値をより感じてもらうことができます。