賃貸中のマンションは売却できる？ポイントを解説

あまり多いケースではありませんが、賃貸中のマンションを売却するケースもあります。しかし、通常のマンションの売却とは根本的に異なるので、しっかりとポイントを押させて売却しましょう。

1.オーナーチェンジになる

まず、賃貸中のマンションを売却するときは、いわゆる「オーナーチェンジ」物件になります。賃貸中のマンションは、オーナーがいて賃借人がいます。そのマンションを売却するとなると、賃貸中のまま売却するので、「オーナーチェンジ」と呼ばれます。これは、賃貸マンションに限らず、賃貸の一戸建てでもシェアハウスでも同じです。

2.オーナーチェンジのデメリット

そんなオーナーチェンジ物件の売却は以下のようなデメリットがあります。
・内見ができない
・退去は難しい

2-1内見ができない

オーナーチェンジ物件は賃借人がいるため、購入者側は室内を見ることができません。よほどオーナーと賃借人が懇意にしていれば別ですが、基本的には内見できないと思っておきましょう。

そのため、購入者は部屋の劣化具合などを確認せずに購入するという「リスク」を伴うため、売却価格は相場より安くなりがちです。

2-2退去は難しい

前項のようなデメリットがあるため、「賃借人を退去させれば良い」と思う人もいるかもしれません。しかし、賃借人に居住の意思がある限り、基本的に強制的に退去させるのは不可能です。というのも、賃貸借契約書の基になっている借地借家法は、賃借人に有利な法律だからです。

仮に、オーナーの自己都合で退去させるとしたら、引越し先の斡旋(あっせん)をするなど、金銭的な負担が非常に多くなります。そのため、賃貸中のマンションを売却するときは、一般的にはオーナーチェンジになる点は認識しておきましょう。

3.オーナーチェンジ物件の売却ポイント

そんなオーナーチェンジ物件を上手に売却するポイントは以下の点です。
・レントロールの作成
・価格設定

3-1レントロールの作成

レントロールとは、その賃貸マンションに「どのような人」が住んでいて、「賃料の支払い状況」などをまとめた書類です。つまり、レントロールを見ることで、購入検討者はその物件で得られる収益が分かるということです。

内見できない以上、レントロールが大切な判断材料になるため、なるべく詳細な情報を記載した資料を用意しましょう。

3-2価格設定

また、前述したようにオーナーチェンジ物件は相場より安くなりがちです。そのため、基本的に通常物件よりも大きな値引き交渉が入ることが多いため、その点を加味して価格設定が重要になります。とはいえ、売り出し価格が高すぎると集客が落ちるため、競合物件を見ながら調整しましょう。

このようにオーナーチェンジ物件は、デメリットも多く少々売りにくいです。そのため、理想はちょうど賃借人が退去したタイミングで売却することです。しかし、その状況が難しければ、上述したポイント押させて売却活動をしましょう。

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