マンションの老朽化、建て替えにまつわる諸問題

日本に分譲マンションが誕生したのは、1950年代ごろです。つまり、古いマンションだとすでに築60年以上が経っており、老朽化している物件が数多くあります。老朽化したマンションをそのままにしていると、さまざまな問題が起こります。

耐震性の問題

耐震性で問題になるのは、特に昭和56年以前に建てられた物件です。昭和56年からは法律が変わり耐震基準も見直しがされていますが、それ以前のものだと現在の耐震基準を満たしていないことも多いのです。マンションの場合は一戸建てよりも高さもありますし、耐震基準を満たしているかどうか分からない物件を放置しておくのは近隣の住民も不安を持ってしまいます。

空き室が増加するという問題

老朽化してきたマンションでは、入居者が退去したあとに新たな入居者も入りにくく、徐々に空き室が増えてきてしまいます。空き室が増えるとそれだけ治安の悪化につながることもあります。

老朽化したマンションを建て替えることができれば、耐震性の問題も、空き室の増加の問題もクリアできますが、建て替えに関しても、問題は多いです。

容積率の問題

建て替えをする際には、今よりも大きなマンションを立てることによって、増えた分の部屋を販売し、建て替えの費用を抑える、という方法がしばしばとられます。しかし、容積率にゆとりがある物件でなければこの方法はできず、容積率にゆとりが無い場合は住民たちが全額負担しなければならないので建て替えの合意を得るのが難しくなります。

空き室が増加するという問題

部屋数を増やして建て替えをするとは言っても、日本は人口が減っているわけですから、部屋数を増やしたところで入居者が見つからず、空き室のままになってしまう、といリスクもあります。人口減少が進む日本で、やみくもに部屋数を増やす建て替えというのが必ずしも正解ではないと言えるでしょう。

住民の意見がまとまらない

マンションの建て替えをするには、住民の5分の4の合意があればできます。とは言え、資金の問題などで5分の4の合意を得ること自体が難しいこともありますし、また、残り5分の1の人の意見をまったく無視する、というのも現実的には難しいものです。

老朽化したマンションの問題を解決するためには、建て替えだけでなく、リノベーション・耐震工事をおこなうことで費用を抑えつつ問題をクリアしたり、もしくは区分所有権の解消制度（建物を解体し、売却費用を住民で分ける）を活用することによってクリアするという方法もあります。建て替えを前提とするのではなく、その他の方法も含めて、検討していく必要があるのではないでしょうか。

（参考：マンション購入の決め手！？管理方式の違い）
（関連コラム：築40年のマンションは、20年後どうなる？）