売却をお願いしている営業マンとしっくりこない。販売についてアドバイスがもらえない。途中経過の連絡もない。そうなれば自然と関係も薄くなってきませんか？一社に決めて売却を依頼する専任媒介でこの状態はもう終わっています。では、複数社に依頼することができる一般媒介でしたらどうでしょうか。
一般媒介の実態
物件の値打ちが下がる？
初めて不動産を売出す場合、最初から複数の会社にお願いされる売主様の傾向として、市場価格より相当高い場合が多いように思います。
あくまでも、私の主観です。幅広く買主を募集する意味では一般媒介契約は有効ですし、各社が競り合って買主様を探すことを促すことは良いことですが、営業サイドから見れば、A社ともB社ともC社とも繋がっている売主様に、自分の考えを伝えるのは難しいと思ってしまうでしょう。早く言えば複数の会社で媒介することで、物件の値打ちが下がってしまうのです。
１対１で向き合える専任媒介が優先
自社で反響がない。案内まで行かないから価格の変更を提案しても、「他社では反響もあり案内も入っている」と売主様に言われてしまえば、自社の能力がないと言っているのと同じことになります。営業マンは、売主様と自分だけが話ができる状態を望んでいます。
大手の不動産仲介業者は、高額な物件や早くに売れると思った物件は、経費をかけて広告活動を行いますが、媒介している数が多いので、専任媒介の物件を優先して広告に掲載します。
その他はレインズに登録して、ザーザーと他社に販売協力のお願いでFAXを流します。これが、一般媒介の裏側です。人間関係もへったくれもありません。
信頼関係はありますか？
また、一般媒介契約では、売主様への報告義務がありません。担当営業マンと物件の販売状況や、周辺物件の価格変更、成約状況を話さない限り、お互い信頼関係も築くことができず、依頼した、依頼されただけの関係になり兼ねません。
この話は、販売を開始して以降「売れていない」という理由で、専任媒介から一般媒介に切り替えて、価格変更をせず複数の会社に売却依頼しても、同じことが言えます。信頼関係のない営業担当だと、依頼先を変更すべきですが、信頼できる営業担当なら、継続された方が親身に考えてくれるでしょう。
あった
買取にすら辿り着かない！
営業マンとの関係は大丈夫？
先日、神戸市垂水区にて一般媒介契約で５社から売りに出されている売主様から「長い間売れなくて困っています」買取ってほしいと連絡をいただきました。RESTAには媒介いただいていないお客様です。
人によって、長く感じる期間は違います。例えば、「３ヵ月以内で売れたらいいな」と思っていた場合、それを過ぎると長いと感じますし、「半年以内に」と考えていた場合は、１年経つと長いと感じます。
他社で媒介契約をしている売主様が媒介していないRESTAに、「買取りしてほしい」と連絡してくることは、違和感しかありません。一般流通している物件で「買取してほしい」は早く処分したい！の極みです。
普通は、一般媒介している５社のいずれかの業者に、「早く処分したいから買取の線でも考えている」と伝えるはずです。詳しいことはお伺いしていませんが、多分そんな話すらできない人間関係だったはずです。
どこか１社の媒介業者でも売主様とちゃんと話ができていれば、RESTAには連絡が無かったでしょう。
この連絡をいただいた時点で、売主様と媒介業者はお互いに信頼関係は薄いと感じました。
話せる営業マンを見つけましょう
不動産業者としては、全て自分で決めてしまう売主様には、何を言っても届かないとあきらめている事が多いです。
どの営業マンも不動産を売ってお金が欲しいですが、一番欲しいものはお客様からの"ありがとう"の一言です。私はそうです。喜んでもらってお金がもらえる。いい仕事だと思います。
売主には買主を自分で探す自己発見能力が付いています。売主様がじっくり話せるなと思える営業マンを見つけましょう。
